Подарок с тайным умыслом

Только в Киеве, по данным главного управления юстиции Минюста Украины, за прошлый год было подарено более 9 тысяч квартир. В этом году, по оценкам опрошенных «ВД» экспертов, эта цифра утроится. Как сообщил Генрих Людкевич, президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, в столице лишь «за январь-апрель с. г. было заключено около 6,3 тысяч договоров дарения, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года». «ВД» выясняла, чем грозит дарителю такой щедрый подарок, как недвижимость.

Правила сделки

«Я не плачу по автокредиту. И, чтобы банк не смог забрать мою квартиру в счет задолженности, подарил ее своему 7-летнему сыну Илье», — рассказывает киевлянин Сергей Жорин. Ведь, по условиям подписанного им в 2007 г. кредитного договора, Сергей отвечает по обязательству не только предметом залога — купленным автомобилем, — но и всем своим имуществом. Опасения кредиторов можно понять: ведь существует очень большая вероятность того, что, продав через аукцион видавшую виды машину, они не выручат всех ссуженных денег. В этом случае наиболее лакомый кусок для них — недвижимость клиента. Поскольку договором предусмотрена оплата кредита «всем имуществом» клиента, в том числе и квартирой, банкирам лишь нужно через суд получить соответствующее решение. При этом, по мнению частного нотариуса Юлии Кислицыной, никакой «крамолы» нет и в защитных действиях Сергея Жорина: «Если кто-то дарит недвижимость, то делает это совершенно законно. Ведь договор заключается человеком в здравом рассудке, трезвой памяти и не по принуждению».

Процедура дарения хлопотная и, разумеется, не бесплатная. Кроме правоустанавливающих документов на квартиру, дарителю нужно будет еще получить в БТИ «Извлечение из реестра права собственности». Стоит это в пределах 800-1500 грн. и длится около месяца. Правда, выдавать этот документ БТИ будут только до 31 декабря этого года в связи с реорганизацией службы, сообщил «ВД» Анатолий Топал, руководитель «Негосударственного экспертного бюро». С нового года за этой справкой нужно будет обращаться в новосозданную при Министерстве юстиции структуру — Государственную регистрационную службу (Укргосреестр). Расценки на услуги Укргосреестра пока только разрабатываются.

Около двух месяцев придется ждать бесплатного разрешения органа опеки и попечительства, если на жилплощади, которую хотят подарить, прописаны дети. Кроме того, юристы советуют не ограничиваться подготовкой только обязательного перечня документов, чтобы обезопасить себя в будущем от попыток признать дарственную недействительной по причине недееспособности дарителя. «Нотариус не будет требовать в момент заключения договора дарения справку о состоянии здоровья дарителя, но лучше ее иметь», — советует частный юрист Александр Войтович. Также договор дарения нужно нотариально удостоверить, что обойдется в 1% от суммы, указанной в дарственной. Далее одаренному предстоит «переписать» квартиру на себя в БТИ (с нового года — в Укргосреестре), на что придется потратить еще около 1000 грн. После чего подаренной недвижимостью он уже сможет распоряжаться по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать.

Стоимость юридического сопровождения везде разная. Самые низкие тарифы у частных нотариусов, которые помогут подготовить все необходимые документы и составить договор дарения за 3-4 тыс. грн. «Модные» правовики могут выставить счет в размере 5-10% от суммы дарственной. Официальные расценки на сбор справок и выписок меняются редко. А вот судиться с 1 ноября этого года, после вступления в силу Закона «О судебном сборе», стало существенно дороже. Раньше, подавая иск, гражданин должен был уплатить 1% госпошлины от цены иска, но не более 1,7 тыс. грн. и не менее 54 грн. Согласно изменениям законодательства, теперь нужно платить уже не госпошлину, а судебный сбор, максимальная сумма которого с 1 ноября составляет порядка 3 тыс. грн., или три минимальных зарплаты, но не менее 200 грн. Правда, при этом отменен один из обязательных платежей, ранее именуемый «на информационно-техническое обеспечение» и составлявший 120 грн. Однако на фоне увеличения общей суммы судебных издержек практически на 1,5 тыс. грн. подобную отмену вряд ли можно назвать «заботой» о кошельке истца.

Оспорить нельзя распрощаться

«Процесс дарения квартир детям приобрел лавинообразный характер. Иногда в неделю приходится оформлять три-четыре договора дарения — это очень много. При этом люди живут одним днем, вот им сегодня это надо сделать, а завтра — хоть трава не расти. Думаю, через два-три года, а может, и раньше, к нам так же массово начнут обращаться те же люди с просьбами оспорить дарственные и вернуть им жилье в собственность», — прогнозирует частный юрист Константин Проценко.

Однако оспорить сделку в случае неплатежей заемщика по кредиту могут в первую очередь кредиторы. Вероятнее всего, они через суд будут пытаться признать сделку фиктивной или мнимой. «Фиктивная сделка — это когда заключается договор, но никто не собирается его выполнять. Мнимый договор — когда под одним договором скрывается заключение другого», — объясняет Александр Войтович. Если кредиторам удастся доказать причинно-следственную связь, например, что их заемщик начал срочно раздаривать свою собственность близким родственникам сразу после того, как разбил машину и перестал платить по кредиту, то их шансы выиграть дело в суде достаточно велики.

«Основная защита в этой ситуации — дети. Даже если банкирам удастся доказать в суде, что заключенная дарственная являлась мнимым или фиктивным договором, они все равно не смогут забрать и продать эту квартиру в счет погашения долга, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок. С помощью такого хода удастся выиграть время, за которое лучше всего выплатить просроченный кредит», — советует частный юрист Игорь Сташевский.

С другой стороны, если даритель отдает жилье детям, он также должен понимать, что любые сделки с этой недвижимостью невозможны, пока дети не достигнут совершеннолетия. Поэтому тем, кто решается подарить свою жилплощадь «на время», юристы советуют делать это все же на имя совершеннолетних близких родственников: родителей или супруга(-и). Главное — чтобы те не продали или передарили жилье без ведома подарившего. «Оговорить такое условие официально в договоре дарения невозможно. Даритель передает свое имущество одариваемому безвозмездно, поэтому не может требовать от него выполнения каких-то действий. Так что придется руководствоваться только доверием друг к другу», — констатирует Игорь Сташевский.

При этом договор дарения, в том числе оформленный и на собственных детей, даритель может оспорить. «Мне хватило года, чтобы признать через суд договор дарения моего клиента недействительным и вернуть ему квартиру, — рассказывает случай из своей практики Александр Войтович. — Решающую роль в деле сыграли обычные показания людей, которые засвидетельствовали в суде, что мой клиент заключал этот договор, не осознавая последствий дарения». Сторона защиты сыграла на том, что клиент в момент подписания договора дарения думал, что у него неоперабельная опухоль. И если бы не его тяжелое эмоциональное состояние, никогда бы добровольно не отказался от права собственности на свою недвижимость. При этом ни один врач не подтвердил наличие серьезной болезни документально. Тем не менее суд счел доводы защиты обоснованными.

В любом случае 100%-й гарантии, что дело удастся выиграть в пользу дарителя, нет, но, по словам Игоря Сташевского, вероятность победы достаточно велика. Нужно только собрать солидную доказательную базу и предоставить убедительные свидетельские показания. Если же при этом одаренный не будет оспаривать законность претензий дарителя, шансы вернуть подаренную квартиру обратно в свою собственность возрастают в разы.

Владимир Гарипов, управляющий партнер ЮФ Spektor's Law Agency
— Причиной признания договора дарения недействительным является то, что лицо на момент его заключения не понимало значения своих действий и не могло руководить ими. Это может возникнуть вследствие временного психического расстройства, аффекта или глубокой старости. Кроме того, стороны часто официально заключают договор дарения, но фактически они осуществляют куплю-продажу квартиры: покупатель отдает деньги продавцу за переданную ему квартиру. В Гражданском кодексе такие действия называются «заключение мнимого договора», когда стороны одним договором скрывают заключение другого. А это незаконно и при наличии соответствующих доказательств дарственная может быть признана недействительной.

Анатолий Топал, руководитель «Негосударственного экспертного бюро»
— В большинстве договоров кредитования, заключенных с 2006 по 2008 гг., прописано, что заемщик отвечает перед кредитором не только предметом залога, а всем своим имуществом. В случае непогашения обязательств по кредитному договору банки могут выставить претензии по всему имуществу заемщика. По этой причине с начала сего года начался настоящий бум на оформление дарственных на своих несовершеннолетних детей среди тех, кто не может платить по кредиту. Однако в этой схеме есть и свои серьезные недостатки: подарив квартиру ребенку, продать ее уже будет невозможно без согласия опекунского совета. А получить его крайне сложно, так что в большинстве случаев с ее продажей придется подождать до совершеннолетия ребенка. Или признавать через суд договор дарения недействительным.

Ольга Вилык