Торговая недвижимость: свободных мест нет

В 2011 г. в Украину, несмотря на сложные финансовые условия, пришли десятки новых торговых операторов, включая сегмент luxury. При этом на рынок вышло гораздо меньше новых объектов, чем ожидалось, поэтому вакантность во многих торговых центрах приблизилась к нулю. В 2012 г. ожидается усиление конкуренции как среди арендаторов, так и среди качественных торговых объектов.

Потенциал развития торговой недвижимости в стране достаточно велик, мы изрядно отстаем по количеству квадратных метров торговой площади на 1 тыс. жителей от Европы (по нашим данным, 150-170 кв. м в Украине и 600-700 кв. м в Европе на 1 тыс. жителей). Операторы ритейла понемногу оправились от трудного периода (конец 2008-начало 2010 гг.), и кроме столицы и миллионников активно интересуются профессиональными ТРЦ в городах с населением 700-500 тыс. человек.

На смену активно развивавшимся в период кризиса брендам сегмента «средний минус» пришла очередь класса «средний» и «средний +». Рынок пополняется новыми, ранее не представленными в Украине международными операторами. Требования операторов рынка к помещениям возросли, продуманная и выверенная концепция объекта стала основным фактором успеха. На фоне этих позитивных моментов объем качественных площадей увеличивается, и в 2012 г. к вводу в эксплуатацию ожидается, по разным данным, от 500 до 700 тыс. кв. м торговых площадей

События года
Открытие новых ТРЦ (общей площадью около 300 тыс. кв. м):

В Украине стали активней новые международные бренды в т. ч. сегмента luxury — Ralph Lauren Home, Christian Dior, Prada, GAP, Finn Flair, Steve Madden, Nine West, Top Shop, River Island, New Yorker, Ferrari Store, Vince Camuto, BCBG, «ЦентрОбувь», «Л’Этуаль». В ТРЦ Dream Town открылся первый в Киеве супермаркет одесской сети «Таврия-В» — супермаркет деликатесов «Космос», в ТРЦ Sky Mall во второй половине 2011 г. дебютировал кинотеатр российской сети «Кронверк», а в конце лета заработал первый в Киеве боулинг-клуб украинской сети City Bowling, открылся первый ресторан новой сети фаст – фудов «Крылья», которые развивает компания «Мироновский хлебопродукт» (ТМ «Наша Ряба»). Сеть пиццерий Domino’s Pizza активно расширяла свое присутствие в столице, на конец года в Киеве насчитывалось 4 объекта сети.

В то же время 2011 г. не обошелся и без закрытий. Свою деятельность прекратила одна из старейших в Украине сетей бытовой техники и электроники «МегаМакс»; ТПГ «Рейнфорд» ушла с розничного рынка Украины, компания «Евросеть», крупнейший по объему продаж сотовый ритейлер на российском рынке, сократил свой бизнес в Украине. Большинство ритейлеров сегодня все еще развиваются за счет собственных средств, несмотря на улучшение условий кредитования, либо (иностранные сети) ищут местных партнеров – франчайзи, готовых брать на себя финансовое бремя вывода марки на рынок. Эти факторы, безусловно, сдерживает темпы их экспансии.

Киев
С начала года арендные ставки в ТРЦ столицы выросли на 8-10%. Кроме того, прочно закрепилась практика доплаты от оборота к минимальной арендной ставке, в зависимости от группы оператора, доплата от оборота составляет от 2 до 18%.

Диаграмма арендных ставок по группам операторов

Вакантность в ТРЦ Киева стремится к 0. В наиболее успешных объектах стоит очередь ритейлеров в так называемом «листе ожидания». С начала 2011 г. в среднем вакантность сократилась с 4% до 1,6 %. Это обусловлено в первую очередь отсутствием достаточного предложения качественных площадей в последние два года.

Спрос
Безусловными лидерами спроса на торговые помещения в 2011 г. были отечественные сети и уже присутствующие в Украине международные ритейлеры. На рынок Украины вышли новые торговые операторы. Учитывая структуру расходов населения, самую высокую активность проявляли операторы сегмента продуктов питания. Стоить отметить, что многие продуктовые операторы стали развивать новые форматы объектов – как крупные дискаунтеры, так и магазины маленького формата (ВелМарт, Бруснычка, МЕТРО база и т.д.).

Активными потребителями торговых помещений в 2011 г. были магазины бытовой техники и электроники. В лидеры по аренде торговых площадей вышли супермаркеты бытовой техники: Comfy, «Технополис», «Фокстрот». Наращивали сеть отделений операторы банковского сектора: «Сбербанк России», Bank of Cyprus, открывались магазины сетевых операторов детских товаров («Антошка», «Будинок Іграшок»), брендовых марок одежды, обуви. Магазины цифровых решений MOYO, Diawest, Protoria, мобильной связи «Алло», Ringoo, косметики и бытовой химии «Ева», ProStor, Watsons продолжат расширение сети и в будущих периодах.

Исключительно на Киев пока направлены взгляды международных компаний, пришедших в Украину в 2010–2011 гг. Наиболее востребованными на сегодня являются магазины площадью 100-200 кв. м в хороших ТРЦ с отличным месторасположением и тщательно подобранным пулом арендаторов, что обеспечивает объекту хорошую посещаемость. Помещения, как правило, передаются в состоянии shell-&-core.

Предложение
2011 г. оказался малопродуктивным в плане пополнения предложения качественной торговой недвижимостью. Количество введенных в эксплуатацию ТЦ и ТРЦ было незначительно по сравнению с ожиданиями. Рост арендной площади в сегменте профессиональных торговых площадей по итогам 2011 г. составил порядка 9% , было введено в эксплуатацию почти 99 тыс. кв м торговых площадей. Активное строительство ТЦ и ТРЦ сдерживается ограниченным доступом к заемному финансированию. Тем не менее, стоит отметить возросший интерес со стороны девелоперов к столице, что обусловлено наибольшим ростом товарооборота в стране.

Регионы
С начала 2011 г. практически все отечественные сети активно открывали торговые точки в регионах и даже в городах с населением от 150-200 тыс. чел. Рост доходов населения, увеличение розничного товарооборота в 2011 г., склонность населения Украины к потреблению позволили многим сетям добиться «пост — кризисного» роста продаж. И в 2011 г. они активизировали свои планы развития в регионах. Базовые параметры отбора помещений самими операторами не поменялись. Это по-прежнему продуманная концепция ТЦ, «качественное» соседство, узнаваемость, репутация, посещаемость, высокие транспортные потоки, высокая плотность населения в зоне охвата, хорошая транспортная и автомобильная доступность.

Торговая недвижимость регионов (по данным компании «УТГ»)

Прогноз на 2012 г.
В 2012 г. рынку профессиональной торговой недвижимости будут присущи такие тенденции как увеличение качественного предложения за счет выхода новых объектов и стабилизация ставок аренды за счет выхода новых площадей. Также ожидается реконцепция, перепозиционирование, снижение ставок аренды в некачественных и устаревших объектах. В качественных торговых центрах будет наблюдаться стабильно низкий уровень вакантности помещений. Продолжится процесс расширения сетей отечественных и зарубежных операторов, открытие новых торговых точек, приход новых международных операторов. К концу 2012 г. ожидается усиление конкуренции как среди арендаторов – торговых операторов (борьба за покупателя, развитие новых форматов сетей), так и среди собственно качественных торговых объектов.

ИДК «Каскад»