Как составить договор с ЖЭКом о коммунальных услугах

Как составить договор с ЖЭКом о коммунальных услугах

Далеко не все коммунальные службы в нашей стране в полной мере справляются со своими обязанностями, пишет «Сегодня». А заставить службы ЖЭКа работать так, как они должны, можно только при наличии договора, в котором четко прописаны их обязанности. Возможно, именно поэтому сотрудники некоторых ЖЭКов всячески увиливают от подписания договора, в котором были бы определены границы их ответственности. «Я написал заявление о заключении договора с ЖЭКом, — рассказывает наш читатель Андрей. — Мне прислали типовой договор без указания, какие работы и услуги должны выполняться. Тогда я написал заявление о согласии его заключить, но на других условиях. Я хотел прописать в нем сроки выполнения работ, условия доступа в жилье, периодичность и перечень услуг, порядок их приема-передачи и т.д.». Попытка жильца прояснить ситуацию не удалась — в ответ он лишь второй раз получил копию первого варианта договора. Правда, дополнительно на листке прилагались тарифы, но без подписей и печатей. При этом в приложение внесли план дома и придомовой территории, но «забыли» указать, за какую площадь платят жильцы.

Претенизий громадье. Вдобавок ко всему у Андрея накопилось много претензий к своему ЖЭКу. К примеру, его дом давно не убирают, в подъездах не меняют лампочки и не вставляют разбитые стекла. Кроме того, горячая вода на протяжении 2-х лет была ниже 40 градусов. «На мои заявления в ЖЭКе не реагировали, поэтому я не оплачивал счета, — говорит Андрей. — Только иногда платил, раз в 3—4 месяца, без суммы долга. «Долг» (более 2000 грн, согласно платежке) я продолжаю не платить, т.к. пересчетов за отсутствующие услуги не делают. Тарифы, установленные при Черновецком, признаны недействительными, но именно их используют при выставлении счетов». Мы решили разобраться в этом вопросе и узнали у юристов, как нужно заключать договор с ЖЭКом и как заставить его исполнять свои обязательства.

Права и обязанности сторон

Потребитель имеет право на:

1) своевременное получение качественных услуг согласно законодательству;
2) устранение исполнителем выявленных недостатков в предоставленных услугах в установленные законодательством сроки;
3) уменьшение размера платы за предоставленные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, уменьшения их качества в определенном законодательством порядке.

Составляем договор с ЖЭКом

Важно знать, что, согласно закону «О жилищно-коммунальных услугах», жильцы не просто могут, а даже обязаны заключить договор с ЖЭКом о предоставлении таких услуг. Как объяснила юрист юркомпании «Эйдиком» Юлия Авраменко, это требование прописано в п. 1 ч. 3 ст. 20 этого закона. Там же указано, что договор готовит ЖЭК на основе типового, который можно найти в Постановлении Кабмина №529 от 20.05.2009 г. Но при этом ЖЭК не может заставить вас подписать тот вариант, который он сам для вас подготовил. «Согласно ст. 638 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договор считается заключенным только тогда, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора», — объяснила юрист ВОО «Защиты прав потребителей финансовых услуг» Алла Райковская. Если же вы не согласны с условиями предложенного договора, вы можете, ссылаясь на ст. 646 ГКУ, направить ЖЭКу ответ о согласии заключить договор на других условиях. Разработать индивидуальный договор вы можете с помощью юриста. Если же ЖЭК откажется подписывать такой договор, то, по словам Юлии Авраменко, вы имеете право обратиться в суд согласно ст. 649 ГКУ.

Что прописать. Заключая индивидуальный договор, по словам Юлии Авраменко, вам нужно прописать в нем: срок действия, размер тарифов (с приложением копии решения органа власти, которым они утверждены), перечень услуг, площадь придомовой территории (ее размер влияет на стоимость услуг), порядок и все случаи несанкционированного доступа сотрудников ЖЭКа в ваше жилье, порядок перерасчета платежей в случае предоставления некачественных услуг, порядок и сроки решения споров, а также ответственность сторон.

Протокол разногласий. Если же вас не устраивают только отдельные пункты договора, вы можете подписать его с протоколом разногласий. Как рассказала юрист юркомпании «Алексей Пуха и Партнеры» Яна Кондратюк, такой протокол составляется, если по тексту договора возник спор. В нем нужно прописать все пункты, с которыми вы не согласны, и изложить свой вариант этих пунктов.

Не забудьте при этом отметить в договоре, что вы подписываете его с протоколом разногласий (ЖЭК должен поставить на нем свою печать).

Платим по счетам правильно

Несмотря на нежелание Андрея оплачивать квитанции, сделать это ему все же придется, так как, невзирая на отсутствие договора, коммунальные услуги ЖЭК ему оказывает. «В суде ЖЭКу будет несложно доказать, что услуги были предоставлены, — объясняет адвокат Донецкой областной коллегии адвокатов Марина Гавяда. — А в этом случае жильцы должны оплачивать их стоимость». Но если бы договор с ЖЭКом был подписан, то, по словам Яны Кондратюк, Андрей смог бы уменьшить стоимость предоставленных услуг. Как объяснила эксперт, согласно п. 5 ч. 1 ст. 20 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах», потребитель имеет право уменьшить размер платы за услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, прописанном в договоре.

Акт-претензия. Также жилец может не платить за услуги ЖКХ в период их фактического отсутствия. Но даже в этом случае нужно подтвердить, что ЖЭК вам эти услуги не предоставил. По словам Марины Гавяды, для этого вам сначала нужно обратиться в ЖЭК с письменной претензией и вызвать представителя ЖЭКа для составления и подписания акта-претензии. «Составление актов-претензий по поводу качества услуг — один из основных способов доказать бездеятельность ЖЭКа, — утверждает Яна Кондратюк. — Причем в случае необоснованного отказа представителя ЖЭКа от проведения перерасчета после составления такого акта вы имеете право обратиться в суд. Там вы можете потребовать перерасчета платы за «коммуналку» на основании данного акта-претензии».

Пересчитываем суммы в платежках

В суде можно добиться и пересчета размера платы за коммунальные услуги по ныне действующим тарифам, если вам устанавливают необоснованно завышенные. Но сначала, по словам Юлии Авраменко, желательно обратиться к коммунальной службе с письменным заявлением о перерасчете. А уже если ее сотрудники не выполнят вашу просьбу, нужно идти в суд. Там понадобится подтвердить начисление ЖЭКом платежей на основании тарифов, которые на момент такого начисления были недействительными. Для этого нужно будет предъявить платежки за нужный период. После чего суд должен обязать ЖЭК сделать перерасчет.

Зачем нужно договариваться

Если у вас заключен договор с ЖЭКом, а он не выполняет свои обязательства, вы можете обратиться в суд. Однако если такого договора нет, в суде вам просто не на что будет ссылаться. Поэтому, по словам Марины Гавяды, Андрей не сможет доказать в суде, что его ЖЭК не выполняет свои обязательства. «Без договора потребитель не может требовать от коммунальных служб надлежащего уровня услуг, и в то же время он обязан за них платить, — объяснила Юлия Авраменко. — Ведь человек обязан платить за услуги с момента, когда он начал ими пользоваться, а не с момента заключения договора с ЖЭКом (ст. 1 и 20 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах»)».