Дешевая ипотека – подарок спекулянтам

Обещанная властью ипотека под 3% годовых, еще не успев заработать, уже обвалила рынок продаж жилья на первичном рынке. Сокращение количества сделок будет наблюдаться минимум до конца лета. И, что примечательно, эта ситуация никак не отразится на стоимости квартир в новостройках – ждать удешевления не приходится, ведь спекулянты уже спешат воспользоваться ситуацией.

Льготная ипотека

В преддверии выборов чиновники снова вспомнили о льготной ипотеке: Кабмин выдал постановление №465, которое обещает облегчить доступ к жилью всем желающим. Т.е. приобрести квартиру на льготных условиях смогут даже те украинцы, которые не стоят на квартирной очереди. Получить заем можно будет под 3% годовых – 13% из 16% компенсирует государство, а средства выделяются сроком на 15 лет. Для этих целей в госбюджете на 2012 г. предусмотрен 1 млрд. грн. Пожалуй, единственное ограничение, которое вводится для покупателей жилья — это верхний (до 400 тыс. грн.) и нижний (55 тыс. грн.) пределы годовых доходов, которые должна получать семья из трех человек. Помимо этого, купленная по льготной ипотеке квартира должна быть основным местом жительства. А на этапе выплаты процентов покупатель не имеет права сдавать свое жилье в аренду.

Именно такие сообщения из уст чиновников звучат на протяжении последних полутора месяцев. Оптимизм потенциальных покупателей подогревает и тот факт, что первый заемщик из Сум уже получил необходимую для покупки жилья сумму. В результате, только за месяц сформировалась очередь из практически 20 тыс. потенциальных заемщиков, которые хотят получить льготный кредит.

Но эйфория украинцев совсем не обрадовала представителей строительных компании. В ряде из них зафиксировали отток клиентов, которые решили приобрести большее по площади жилье по льготной программе. «Это сразу же обвалило продажи. Апрель и так считается одним из самых удачных месяцев для продажи недвижимости, а в этом году в апреле мы реализовали в 3 раза меньше по сравнению с прошлым годом. Насколько мне известно, такая же ситуация сложилась и по другим объектам Киева. Хотя, в принципе, 3% годовых — это реальная ставка по ипотечным займам. Если бы была установлена такая ставка без дотаций государства самими банками, то это стимулировало бы развитие строительного бизнеса», — рассказал гендиректор компании «Омокс» (застройщик ЖК «Чайка») Алексей Кулагин.

Аналогичная ситуация наблюдается и в некоторых региональных компаниях. К примеру, по словам ведущего специалиста крымской строительной компании «Союзстройтехмонтаж» Валерии Петрусевич, продажи у них стали снижаться сразу же после заявления власти о предоставлении льготных займов всем желающим. «Начиная с апреля объемы продаж ежемесячно снижаются на 30-50% по сравнению с АППГ», — подчеркивает она. А эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов отметил, что падение продаж наблюдается и в июне.

В других строительных компаниях добавляют, что проблема заключается в том, что с начала текущего года застройщики фиксировали небольшой прирост продаж — на уровне 5-10% по сравнению с АППГ, что в компаниях объясняли стабилизацией рынка недвижимости. Наблюдаемая же сейчас ситуация сводит на нет все эти улучшения и наверняка негативно скажется на годовых показателях продаж.

Азартные перекупщики

Отток покупателей с первичного рынка недвижимости будет наблюдаться еще минимум два-три месяца. Лишь после этого покупатели смогут оценить, насколько действенной является правительственная программа, и снова вернутся к покупке жилья в новостройках.

Специалисты отмечают, что в это время наиболее активными будут перекупщики, которые рассчитывают на падение стоимости жилья в домах на первичном рынке. А уже после завершения истерии рассчитывают продать недвижимость по завышенным ценам. «Перекупщики действительно возвращаются, но только в инвестиционно привлекательные объекты. Например, анализируя продажи жилья в первом пусковом комплексе второй очереди, можем говорить о росте цен за 2011 г. с $2100 до $2700 за кв.м. При этом, если в 2010 г. на соглашения с инвестиционной целью приходилось 7%, то к концу 2011 г. их количество увеличилось до 33%», — сообщила руководитель службы маркетинга и продаж жилого квартала «Новопечерские Липки» Олеся Перчак. В другой строительной компании отмечают, что к ним стали приходить киевляне с «чемоданом денег», которые даже отказываются посмотреть планировки будущих квартир.

Косвенно это подтверждает и управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, по словам которого, таким образом покупатели стремятся сохранить свои накопления. Большинство из них не доверяют свои деньги банкам, поэтому стремятся вложить их в золото либо в покупку недвижимости. При этом квартиры могут сдаваться в аренду, принося своим владельцам доходность в 12% годовых, либо впоследствии перепродаваться. «При этом доходность перекупщиков, которые приобретают жилье на начальном этапе строительства и продают его после ввода дома в эксплуатацию, может достигать 30% годовых. Примерно на такие же доходы может сейчас рассчитывать и строительная компания, которая занимается организацией всех работ, и несет финансовые риски», — рассказал один из застройщиков.

Приход на рынок перекупщиков стал неприятной историей для застройщиков и девелоперов. Ведь активная работа спекулянтов приводит к снижению объемов продаж самими строительными компаниями. В ряде случаев перекупщики не могут правильно ответить на вопросы потенциальных покупателей либо своими высказываниями портят имидж жилого комплекса в глазах покупателя. Учитывая, что сейчас денежные клиенты на вес золота, это становится серьезной проблемой для строительных компаний.

Впрочем, существенное удешевление жилья, на которое надеются сами спекулянты, вряд ли, возможно. К примеру, по словам В. Петрусевич, стоимость апартаментов в Симферополе составляет 5,5 тыс. грн./кв.м. «Это минимальная цена, которую готовы установить застройщики. Особенно учитывая, что стройматериалы сейчас активно дорожают», — подчеркивает она. Об этом говорят и киевские застройщики, по словам которых стоимость жилья на первичном рынке также невысокая и в среднем по городу составляет $1650/кв.м. Именно поэтому только единичные застройщики, скорее всего, будет проводить акции, направленные на снижение цены.

Татьяна Александрова