«Инвестиционная» квартира как предмет ипотеки на Украине

Приобретение жилья посредством предварительных денежных вложений — достаточно удобный и реальный способ получения «крыши над головой». Квартира, как объект инвестиций, очень распространенное явление в современном обществе. Человек заключает инвестиционный договор с фирмой, которая осуществляет строительство многоквартирного дома, и становится инвестором. Однако будущий владелец квартиры должен обратить внимание на один важный вопрос: может ли строительная фирма передать в ипотеку имущественные права на строящуюся квартиру, если инвестор оплатил полностью стоимость объекта строительства? Актуальность этого вопроса обусловлена неединичными осуществлениями такой передачи прав на практике. Ведь когда нужно получить кредит некоторые застройщики, не колеблясь, дают банку в виде залогового обеспечения все, что есть под рукой, не позаботившись спросить разрешения у будущего владельца квартиры. К тому же, их действиям находятся (по их мнению) разумные основания. Они считают, что договор залога является способом обеспечения обязательств, а не сделкой, в результате которой распоряжаются имущественными правами. Застройщик считает, что смены кредитора не происходит, как при уступке права требования согласно ст. 512 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), поэтому согласие инвестора не требуется. Разберемся в этом вопросе, чтобы помочь инвестору (в случае необходимости) защитить свои права.
Часть 3 ст. 575 ГКУ устанавливает, что правила ипотеки отдельных видов залога устанавливается законом. Часть 1 ст. 575 ГКУ определяет ипотеку как залог недвижимости, которая остается во владении залогодателя. Застройщик может выступить залогодателем квартиры, если он является собственником имущественных прав на нее или ему переданы такие права собственником недвижимости (в силу ч. 2 ст. 583 ГКУ).
Согласно ст. 5 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» (далее – Закон 1) ипотека на объекты незаконченного строительства и имущественных прав возникает в соответствии с этим законом и Законом Украины «Об ипотеке» (далее – Закон 2). Ст. 1 Закона 2 указывает, что залог имущественных прав на объект незавершенного строительства регулируется по правилам этого закона, а ст. 5 Закона 2 дает основания полагать, что строящаяся квартира может быть предметом ипотеки.
Положения ГКУ, Закона 1, Закона 2 позволяют сделать вывод: имущественное право, которое застройщик передает в ипотеку – это будущее право собственности на строящуюся квартиру. Такое право возникает при выполнении определенных условий, которые будут достаточными для его возникновения. Застройщик не является собственником этого права, и разрешение на передачу его в ипотеку инвестор ему не давал. Собственником права является инвестор, который выполнил денежные обязательства по инвестиционному договору, уплатив полную стоимость объекта строительства.
Таким образом, если инвестор выполнил свои обязательства по инвестиционному договору, застройщик не имеет права передавать в ипотеку имущественные права на строящийся объект без разрешения инвестора.

Источник: Интернет-выставка «Производтсво России»