Беды двадцать первого века

Через неделю, 20 марта, должна завершиться сделка по покупке группой DCH 30% девелоперской компании «XXI Век». Это, конечно, не сделка века. Но шуму на строительном и не только рынке наделала. Репутация у девелопера неоднозначная. В 2005 году компания с большим успехом разместилась на альтернативной площадке Лондонской биржи, а когда грянул финансовый кризис, так же громко провалилась. Если весной 2008 года ее капитализация достигла максимальной отметки в $1,03 млрд., то к ноябрю снизилась до $23,24 млн. Дважды, в 2009-м и 2010-м, торговля акциями компании приостанавливалась из-за нарушений сроков обнародования отчетности. Сегодня капитализация компании на бирже составляет $42,1 млн, сообщает «Инвестгазета».

Зачем владельцу DCH Александру Ярославскому такой сложный актив, он сам объясняет просто: это публичная компания. На более детальные вопросы «Инвестгазеты» харьковский миллионер отвечать отказался. Ему не до этого — на носу Евро-2012, а он в Харькове главный ответственный за прием и проведения чемпионата на высшем уровне. Его новый партнер по бизнесу Олег Салмин куда более разговорчив. Для него появление такого инвестора, как Александр Ярославский, — не просто удача, а спасение.

Легок на подъем
В январе текущего года из состава акционеров «XXI Века» вышла инвесткомпания «Ренессанс Капитал». Она продала свои 25% в кипрской Ovaro Holding (мажоритарный акционер «XXI Века») Олегу Салмину за $5,4 млн. В результате он сконцентрировал 60,1% акций девелопера. «Как инвестор «Ренессанс Капитал» не смог организовать нам финансирование для развития проектов, которое требовали держатели акций, поэтому и был вынужден выйти», — рассказал «Инвестгазете» Салмин. У «Ренессанс Капитала» своя версия: компания была всего лишь временным портфельным инвестором и спустя год решила продать свою долю.

Но Салмину нужно было найти инвестора, готового вкладывать в развитие проектов «XXI Века». Этого в том числе требовали кредиторы, которых едва удалось уговорить на реструктуризацию долгов компании. Салмин обратился к Ярославскому. «Переговоры с Александром Ярославским прошли очень комфортно. Более того, мы знакомы лично, дружим семьями», — рассказал Салмин. К тому же в 2007 году с тогдашним собственником «XXI Века» Львом Парцхаладзе вел бизнес младший брат Ярославского — Алексей. Но потом их дороги разошлись — Алексей выкупил харьковские проекты и вышел из совместного с Парцхаладзе бизнеса. Возможно, все эти факторы и сыграли роль в том, что владелец DCH принял предложение Салмина. У Ярославского достаточно средств, чтобы перевести проекты девелопера из «бумажного» состояния в завершенные объекты. Впрочем, Салмин говорит, что его компанией интересовались и другие инвесторы. На рынке высказали предположение, что среди них могла быть и компания Рината Ахметова — «ЭСТА Холдинг». Но там не подтвердили интерес к подобным объектам, объяснив, что активы «XXI Века» не соответствуют ее стратегии развития.

В результате группа DCH договорилась о приобретении 30,05% XXI Century Investments — холдинговой компании столичного девелопера «XXI Век». Сделка будет осуществлена путем выкупа 50% компании Ovaro Holding Ltd, которая принадлежит Олегу Салмину и владеет, в свою очередь, 60,1% «XXI Века». Сделка, как уже писала «Инвестгазета», оценивается в $10,3 млн. Кроме этого, компания осталась должна $4 млн. Grenheim Investments Limited, которая контролируется DCH. По словам Салмина, в прошлом году Александр Ярославский, который тогда еще владел акциями УкрСиббанка, выступил поручителем «XXI Века» и помог договориться с ним о реструктуризации долга на $34 млн. Тогда девелоперу удалось даже получить «скидку» по кредиту на сумму $14 млн. «Для того чтобы рассчитаться с банком, мы продали «Квадрат» на Лукьяновке, за который выручили $16 млн. Продажа осуществлялась при условии обратного выкупа», — отметил совладелец «XXI Века». Остальные $4 млн. по долгу заплатила компания Grenheim.

До этого, в начале 2011 года, компания реструктуризировала еще одну задолженность по бондам на сумму $220 млн. ($175 млн. плюс проценты на $45 млн.). Держатели бондов взамен на списание долга согласились не на контрольный пакет, как это часто бывает, а на 30,85% акций. Новые акционеры, среди которых были J.P.Morgan, HSBC Global, Credit Suisse, The Bank of New York, ING Bank и др., требовали смены менеджмента, а от «Ренессанс Капитала» — источников финансирования проектов. Тогда «XXI Век» и возглавил Олег Салмин, который вместе с ИК проводил дальнейшие переговоры с кредиторами. «Без списания этого долга у компании не было бы шансов на жизнь — она бы оказалась на грани дефолта», — признается Салмин.

Сегодня у компании остается $54 млн. долга Universal Bank. В залоге у банка находится последний из построенных еще при Парцхаладзе ТРЦ «Квадрат». По сути, это единственный объект «XXI Века», который остался у него в портфеле. Долг обслуживается самостоятельно и не является критическим, утверждает Салмин.

«Пузырь» или привлекательный актив?
«Несмотря на трудности кризиса и сокращение количества проектов в тот период, портфель компании до сих пор остается крупнейшим в Украине. И включает проекты на разных стадиях развития — как завершенные, так и земельные участки с документацией», — считает Даниил Владов, глава украинского офиса компании Jones Lang LaSalle, которая предоставляет финансовые и комплексные услуги в сфере коммерческой недвижимости. Девелопер заявляет о 26 проектах. По словам Олега Салмина, в некоторых из них компании принадлежат права аренды земли или проектная документация, и только один ТРЦ «Квадрат» на ул. Перова полноценно работает, хотя и находится в залоге. Все остальные готовые объекты были проданы в ходе погашения кредитов. По словам Романа Насирова, содиректора ИК «Ренессанс Капитал» в странах Центральной и Восточной Европы, несмотря на то что компания на сегодняшний день котируется с дисконтом, стоимость ее активов оценивается в порядка $200 млн. «Учитывая реструктуризацию и конвертацию долга компании в 2011 году, можно с уверенностью сказать, что самый сложный этап жизни компании уже пройден», — добавляет Даниил Владов.

Судя по тому, что Александр Ярославский уже заявил о намерении инвестировать в «XXI Век» $200-300 млн., у компании есть шанс на восстановление былой славы. Однако это произойдет не ранее чем через три-пять лет. Сейчас в приоритете у компании не больше пяти крупных проектов, которые будут реализованы за деньги партнеров и синдицированного финансирования. Первым из них станет многофункциональный комплекс «Вырлыця» общей площадью 824,15 тыс. кв. м, который включает в себя ТРЦ «Квадрат», офисный центр, гостиницу, выставочный комплекс, концертный зал, паркинг, набережную и парк.

«У Ярославского есть достаточно много свободных денег. Поэтому он сможет пережить необходимый для восстановления компании период. Он будет инвестировать в новые и существующие объекты. На этом фоне инвесторы вновь заинтересуются компанией. И я думаю, через три-четыре года «XXI Век» будет процветать. Вполне вероятно, что стоимость компании снова может достигнуть $1 млрд.», — прогнозирует Сергей Костецкий из SV Development. Олег Салмин также рассчитывает, что в ближайшие три-пять лет компании удастся увеличить капитализацию до $0,5-1 млрд.

В дальнейшем Александр Ярославский намерен объединить свои активы в сфере недвижимости с «XXI Веком». Пока неизвестно, как это будет происходить. Вполне вероятно, что последний поглотит активы DCH. Но что сможет предложить взамен Олег Салмин? Некоторые эксперты высказывают мнение, что он продаст свои акции Ярославскому. Но сам бизнесмен такую версию отвергает и утверждает, что в ближайшие пять лет не намерен покидать этот бизнес.

Переход на новый уровень
Стоит ли публичность, о которой говорит Александр Ярославский, $10,3 млн. и участия в таком сложном активе? «Сейчас многие мучаются над вопросом, зачем ему (Ярославскому. — Ред.) эта компания, даже те, кто его знает лично. Но в любом случае «XXI Век» — это публичная компания, которая имеет международный аудит, определенный баланс», — высказал свое мнение Николай Толмачев, совладелец и генеральный директор компании ТММ. По его словам, у девелопера есть портфель проектов, которые хоть и не имеют сейчас особой ценности, но могут вывести DCH на новый уровень. Если рынок восстановится, то нынешние объекты на картинках станут вполне реальными объектами. И Ярославский покупает компанию с расчетом на то, что в будущем будет отдача, считает Толмачев. Его мнение поддерживают и другие эксперты. Управляющий директор инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital Андрей Пивоварский считает, что в этой сделке выиграли обе стороны — и Олег Салмин, потому что получил денежного партнера, и Александр Ярославский, потому что зашел в публичную компанию с хорошим потенциалом. Специалист по маркетингу компании SV Development Сергей Костецкий добавляет, что интерес Ярославского — это расширение его бизнеса за пределами Харькова, строительство объектов в Киеве, где у «XXI Века» больше всего участков.

Есть и еще одно мнение, согласно которому покупкой публичной компании Александр Ярославский страхует свой бизнес от возможного давления со стороны представителей власти. «Сейчас это самый действенный механизм защиты активов в Украине, даже членство в партии власти уже не дает такой защиты», — считает старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк. Но Толмачев с такой версией не согласен — в случае «наездов» публичность компании не играет никакой роли. «Это не защита. Просто у Ярославского более прогрессивные взгляды и перспективные ожидания, — уверен собственник ТММ. — Как только вернется аппетит и инвестиционная привлекательность этого сектора, компания будет очень привлекательной. Это называется — человек почувствовал вкус к real estate».

Ирина Чернявская