Где взять кредит на покупку «первички»

Каждый хотел бы купить новенькую, только что построенную квартиру. Но инвестирование в строительство и покупка уже готового жилья на первичном рынке имеют ряд существенных различий. Об особенностях покупки в кредит нового жилья в каждом из двух случаев узнавал Prostobank.ua.

Прежде всего, покупка в кредит введенного в эксплуатацию нового жилья отличается от инвестирования в строительство с юридической точки зрения. Квартира, которую продает вам застройщик на этапе строительства, не существует ни физически, ни юридически, а потому не может быть принята в залог банком. Зачастую банки предлагают простой выход из ситуации: оформление кредита под залог альтернативной недвижимости, принадлежащей заемщику. «Ипотечная программа на покупку не введенной в эксплуатацию недвижимости может предусматривать предоставление дополнительного залога – до момента сдачи в эксплуатацию покупаемой недвижимости», — комментирует Антон Погорелов, заместитель председателя правления Астра Банка.

Однако прост такой вариант лишь на первый взгляд. Во-первых, альтернативной недвижимости у заемщика может просто не оказаться. А во-вторых, в случае, если строительство по какой-то причине остановится, заемщик рискует остаться не только без нового, но и без старого жилья в случае неуплаты по кредиту.

В частности по этим причинам, а также с целью привлечения инвестиций в строительство нового жилья, некоторые банки все же предлагают кредиты на покупку недостроенной недвижимости под залог ее самой. В таком случае залогом выступают имущественные права на недостроенный объект, полученные путем участия в фонде финансирования строительства (ФФС), или строительные облигации.

Что предлагают
По исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 10.09.2012 г., программы кредитования на покупку жилья в уже построенных и сданных в эксплуатацию объектах действуют в десяти учреждениях из числа 50-ти банков-лидеров по активам. При этом восемь банков готовы кредитовать приобретение нового жилья в любом объекте, независимо от его локализации.

Авансы по таким займам стартуют от 30%-50% в зависимости от объекта, сроки достигают 20 лет. Хотя некоторые банки (Хрещатик, Банк 3/4) готовы предоставить кредит всего на год. Что касается стоимости займов, то реальные ставки по ним находятся в диапазоне 21%-26% годовых.

Кредитные программы на покупку жилья на первичном рынке независимо от локализации объекта, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 10.09.2012 г.

Пять банков кредитуют покупку жилья в конкретных готовых объектах. Авансы по таким займам будут немного меньше и стартуют от 20%-40% в зависимости от объекта кредитования, сроки также достигают 20 лет, хотя есть и исключения: кредиты банка «Таврика» на покупку квартир в Буче предлагают на срок до 30 лет.

А реальные ставки по таким кредитам будут заметно либеральнее, чем в предыдущем случае: они колеблются в диапазоне от 12,8% до 20,6% годовых.

Кредитные программы на покупку жилья на первичном рынке в достроенных объектах, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 10.09.2012 г.

Еще пять учреждений из числа 50-ти банков-лидеров по активам предлагают своим заемщикам кредиты на недостроенное жилье или же участие в финансировании строительства. Авансы здесь немного выше – от 30%-50% по разным объектам. Только банк «Киевская Русь» предлагает займы с авансами от 20%. Максимальные сроки кредитования составляют 10-20 лет. Реальные ставки также немного выше, чем по кредитам на готовое жилье: от 15,6% до 23% годовых, но все же заметно ниже, чем по кредитам без привязки к конкретному объекту.

Кредитные программы на покупку жилья на первичном рынке в строящихся объектах, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 10.09.2012 г.

Наконец, ряд банков (четыре учреждения) не делают различий между уже введенными в эксплуатацию и еще строящимися объектами и кредитуют их по общим программам. Авансы здесь стартуют от 20%-40% стоимости жилья, сроки достигают 20 лет, а диапазон реальных ставок наиболее широкий: от 12% до 23% годовых.

Кредитные программы на покупку жилья на первичном рынке в строящихся и готовых объектах, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 10.09.2012 г.

Как видим, степень готовности объекта не слишком сильно влияет на условия кредитования. Заметно большее значение имеет привязка к конкретному объекту или ее отсутствие.

Преимущества и недостатки
Однозначным преимуществом покупки в кредит уже готового нового жилья можно считать больший выбор кредитующих учреждений. «Следует учитывать ограниченность выбора программ кредитования на покупку квартир в объектах, которые не введены в эксплуатацию. Преимущественно эти программы реализуют банки, финансирующие строительство данного объекта, и, соответственно, имеющие исключительное право на кредитование потенциальных покупателей. В то же время, если объект введен в эксплуатацию, то покупатель свободен в выборе ипотечной программы у любого банка», — рассказывает Антон Погорелов.

С другой стороны, программы кредитования на покупку введенного в эксплуатацию жилья имеют и ряд недостатков. Во-первых, как было сказано выше – это значительно более высокая ставка по кредиту в том случае, если программа кредитования не привязана к конкретному объекту.

Во-вторых, программы кредитования «недостроев» могут оказаться дешевле и по другим причинам. «Номинальная процентная ставка по кредитам на покупку недвижимости, которая не введена в эксплуатацию, ниже, чем по кредитам на покупку готовой недвижимости. Разница в процентном доходе, в основном, компенсируется банку самим застройщиком. Например, через повышенную стоимость квадратного метра по недвижимости, в которую заложен недополученный процентный доход», — поясняет Антон Погорелов.

Наконец, даже если ставка по кредиту на незавершенный объект не будет ниже, заемщик все равно заплатит меньше из-за отсутствия страховых платежей. «В-третьих, для объектов недвижимости, которые не введены в эксплуатацию, отсутствует страхование недвижимости», — комментирует Антон Погорелов.

Евгения Резниченко