Налог на недвижимость: сплошное недоразумение

Наверное, «долгожданный» не то слово, которое можно применить к налогу как таковому. Хотя, почему нет? Ведь длительное время ждать можно вещи не только приятные. И если подходить именно с этой позиции, то налог на недвижимость, а если быть точнее — налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, действительно долгожданный. Семнадцать лет понадобилось украинскому государству, чтобы ввести в действие налог, заявленный как часть налоговой системы Украины еще в далеком 1994 году в Законе «О системе налогообложения». И даже при этом положительный результат нововведения остается под вопросом…

Льгота для коммерсантов

Сегодня налог на недвижимость существует практически во всех развитых странах. Структура налога, конечно, не без национальных особенностей, повторяется в общих чертах в странах с различными политическими, социальными и правовыми системами, разделенных между собой морями и континентами, языками и культурными особенностями. Такое единство подходов обуславливается, в первую очередь, экономической природой налога и особенностями объекта налогообложения.

Именно поэтому на общем фоне ярко и своеобразно выделяется украинский вариант налога на недвижимость, разрабатывая который, авторы Налогового кодекса пошли своим, уникальным путем, и здесь наследуя давнюю традицию украинской власти. В опровержение старой народной мудрости отечественные законодатели на собственном примере показали, что насмешить людей можно не только поспешив, и 17-летняя предыстория разработки налога ни в коем случае не может быть предпосылкой утверждения его качественной модели.

Анализ ст. 265 НК вызывает вопросы не только о том, почему мы решили игнорировать мировую практику правового регулирования аналогичных налогов в других странах, но и почему законодатель, конструируя механизм налога, проигнорировал элементарные законы экономики, а иногда и просто логики?. Признаться честно, в большинстве своем вопросы остаются без ответа. Хотя нет, некоторые ответы все-таки подсказывают сегодняшние украинские реалии. Вот, к примеру, объектом налогообложения налога на недвижимость в подавляющем большинстве стран Европы (возможно, за исключением Швеции), Америки, Азии является вся, а не только жилая недвижимость. Это логично и правильно. Почему коммерческая недвижимость, которая ко всему еще и приносит доход, не должна быть объектом налогообложения? Ведь ее объем значительно превышает объем недвижимости жилой, превращая мелкий местный налог в значительный источник пополнения местных бюджетов.

К примеру, местные бюджеты в Великобритании получают от налога 24,6 млрд. фунтов в год (2009 г.), что составляет 4,5% всех доходов консолидированного бюджета страны. Прямо скажем, разработчики украинского варианта налога на недвижимость вряд ли ставили перед собой такие амбициозные цели, справедливо предполагая, что собственники крупной коммерческой недвижимости в Украине, которые по счастливой случайности совпадают с подавляющим большинством депутатского корпуса Верховной Рады, вряд ли поддержат инициативу о налогообложении их недвижимости.

В большинстве стран Европы (Германия, Испания, Венгрия и др.) данный налог, уплаченный юридическим лицом, относится на его расходы, уменьшая базу налогообложения корпоративного налога на прибыль. При этом обеспечивается основополагающий принцип справедливости налогообложения, полностью отсутствующий в украинском варианте налога, предоставляющем неоправданную льготу для нежилой недвижимости.

Из мелкого в карликовый

Так или иначе, согласно ст. 265 НК, налогом облагается объект жилой недвижимости. Плательщиками налога являются юридические и физические лица — собственники объекта независимо от их резидентного статуса. Здесь разработчики столкнулись с еще одной проблемой — политической. Дело в том, что недвижимость — собственность подавляющего большинства украинских семей, изъятие дополнительного налога у которых повлекло бы недовольство граждан даже не столько не желающих делиться с государством, сколько не верящих в перспективность использования очередного пожертвования государству во благо общества. Но, с другой стороны, сокращение базы налогообложения повлечет уменьшение прогнозируемых фискальных поступлений, превращая налог из мелкого в карликовый.

Возможно, авторы проекта Налогового кодекса просто «не желали связываться», возможно, хотели вернуться к доработке налога позднее, но проблему недовольства общества решили просто, изъяв с последовательностью, достойной лучшего применения, из налогооблагаемой базы основную часть жилого фонда страны, чем придали налогу декоративный характер.

Так, базой налогообложения стала не обычная, рыночная, налоговая, регистрационная или любая другая, но все-таки экономическая стоимость недвижимости, которая является базой налогообложения или основой для ее исчисления (например, в Италии) во всех без исключения странах, где введен такой налог, а квадратный метр — единица, абсолютно неадекватная экономической сути налога. Ведь квадратный метр в разных регионах страны и даже одного города может представлять собой разную экономическую ценность и, следовательно, должен порождать разные налоговые обязательства. Но смелые новаторы-налоговики на этом не остановились. Они обложили налогом не просто квадратный метр недвижимости, а «квадрат» жилой площади объекта недвижимости! В первую очередь хочется поблагодарить их за то, что не предложили очень распространенную в средневековой Европе базу налогообложения недвижимости, исходя из количества окон в доме, а во вторую очередь поинтересоваться, что это такое, собственно, — «жилая площадь»? Где на уровне закона или хотя бы подзаконного акта дано определение этого термина? И еще: можем ли мы применять этот термин вообще и вводить в действие механизм налогообложения, если понятие жилой площади на уровне закона не определено? Рискну предположить, что ни один суд не сможет ответить на этот вопрос утвердительно.

В Европе — в процентах от стоимости имущества

Обращаясь к практике правового регулирования налогообложения в развитых странах, отметим, что в Великобритании налог на недвижимость начисляется в фиксированной сумме по отношению к базовой ставке налогообложения, составляющей 1354 фунта в год. Недвижимость распределяется на девять категорий в зависимости от налоговой оценки объектов, пересматриваемой каждые пять лет. В Дании недвижимость стоимостью до 3,04 млн. датских крон облагается по ставке 1% от ее стоимости, а свыше — 3%. В Германии налог установлен в объеме от 0,35% до 2,31% от стоимости имущества. В Китае ставка составляет 1,2% от стоимости объекта или 12% от оценочной годовой арендной платы, начисляемой на объект.

Угадывая мотивы разработчиков налога, которые не хотели утруждать себя разрешением спорных вопросов о стоимости объектов недвижимости, очень сложно определяемой в условиях отсутствия полноценного Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, отметим, что проблема отсутствия реальной стоимости на недвижимость существует не только в нашем государстве. Это относится, скажем, к Российской Федерации, где проблему удалось решить, приняв за основу стоимость объектов по состоянию на 1991 год с последующей их индексацией. И вообще, удалось же в Украине создать вполне сносный механизм налогообложения земли, где также не все однозначно со стоимостью и земельным кадастром. Почему в части недвижимости понадобилось конструировать нежизнеспособный и экономически необоснованный механизм?

Конечно, Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество как источник информации об объектах налогообложения является одной из основных проблем введения налога на недвижимость. Реестр введен совсем недавно, и информация, содержащаяся в нем, мягко говоря, сырая. Кроме того, она прямо может не соответствовать тем определениям объектов жилой недвижимости, которые содержатся в НК. К примеру, согласно п. 14.1.129, дачный дом — жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха. Этот объект освобождается от налогообложения согласно п-п. г) п. 265.2.2 ст. 265 НК. А какой статус этот дом имеет в правоустанавливающих документах и, соответственно, в реестре? Если он именуется просто как жилой дом, или жилой дом усадебного типа, то льготу на него можно будет получить только в судебном порядке. Это же касается здания детских домов семейного типа. Они освобождены от налогообложения. Без всякого сомнения, льгота оправданна. Но как, по мнению разработчиков налога, детский дом семейного типа будет доказывать, что здание (или несколько зданий) именно его, если данные об объектах налогообложения берут исключительно из реестра (п. 265.3.2)? Переделывать правоустанавливающие документы? Вносить изменения в реестр? Но ведь такая операция просто не предусмотрена, как, кстати, и такой вид жилого объекта.

Еще пример. Вы осуществили достройку и не можете ее узаконить, или еще лучше — снесли старый дом и на его месте возвели новый и не зарегистрировали это в БТИ? Для вас хорошая новость: платить налог с нового объекта недвижимости (с нового метража) вы не будете именно потому, что основой для расчетов являются данные реестра, в которых информации о доме пока нет. Отметим, что проблемы с реестром вещных прав — проблемы объективные, не зависящие от несовершенства налога, а лишь дополняющие его. Точно так же, как и в случае с налогообложением земли, они должны быть разрешены системной и последовательной работой по приведению в порядок данных реестра.

Государственный интерес

Вероятно, реализуя свое желание умертвить и без того нежизнеспособный налог, в п. 265.4.1 ст. 265 разработчики решили почему-то освободить от налогообложения основную часть жилого фонда, предоставив право каждому плательщику один раз в год уменьшить налогооблагаемую (т.е. жилую) площадь квартиры на 120 кв. м, а жилого дома на 250 кв. м. Иными словами, чтобы заплатить налог, я должен иметь в собственности квартиру жилой площадью более 120 кв. м. или несколько квартир. Если же семья, как известно, владеющая недвижимостью на праве общей совместной собственности без выделения долей, имеет две квартиры, то супруги могут, распределив между собой обязанности по уплате налога согласно п-п. б) п. 265.1.2. ст. 265, избежать налогообложения в принципе. Ту же самую операцию можно проделать и с детьми, и с другими сособственниками.

Являясь собственником квартиры общей площадью 63 кв. м, я, как и любой другой налогоплательщик, не могу не радоваться тому, что не буду платить налог, но, с другой стороны, ведь есть еще и государственный интерес, который теоретически должен представлять собой совокупность интересов украинских граждан в том, чтобы наше государство в условиях кризиса имело тот же источник наполнения бюджета, как и его соседи. Конечно, такое желание в украинских реалиях выглядит смешно и лицемерно. Но смогли же бельгийцы, дополнительно к тем налогам, которые они платят, по своей инициативе прокредитовать собственное правительство на 2,7 млрд. евро? Кто сказал, что для того, чтобы потребовать справедливости, честности и прозрачности действий власти мы, как граждане, не должны сделать первый шаг? Утопия? Возможно. Но молчать и тихо радоваться тем подачкам, которые умышленно или по своей низкой квалификации власть делает своим гражданам в виде мертворожденного налога в обмен на освобождение от его уплаты за принадлежащие власть имущим недвижимые нежилые активы, мне кажется не менее аморальным, чем прямо голосовать за такие решения в Верховной Раде.

Именно потому введение налога на недвижимость не в существующем, а в цивилизованном виде, когда налог платят все граждане и организации справедливо и соразмерно стоимости недвижимости, которой они владеют, максимально соответствует интересам построения цивилизованного современного общества, а значит, и интересам, всех граждан независимо от их социального статуса или имущественного состояния. И, кстати, не в этой ли плоскости лежит налогообложение роскоши, за которое так ратуют сегодняшние реформаторы от власти, предлагая красивые, но не вполне адекватные прожекты?

Даниил Гетманцев