Недострои спасут ипотекой

Социальные инициативы президента по удешевлению стоимости ипотечных кредитов на прошлой неделе воплотились в принятие ВР закона №10557. Но, по мнению юристов, поможет он нерадивым застройщикам, а вовсе не малообеспеченным слоям населения, сообщают «Экономические Известия».

Документом внедряется программа частичной компенсации государством процентной ставки по ипотечным кредитам коммерческих банков. Идея программы, утверждают эксперты, заслуживает внимания. Однако ее перспективы целиком и полностью зависят от условий госфинансирования.

К сильным сторонам документа следует отнести то, что отныне на законодательном уровне закреплена необходимость выделения из госбюджета средств для реализации программы. Вместе с тем, отмечает директор ЮК «Спектор» Ольга Спектор, под программу удешевления ипотеки подпадают лишь объекты незавершенного строительства. Плохо и то, что гражданин, заключивший ранее договор в рамках другой программы удешевления ипотеки, не может участвовать в нынешней. Не прописан в законе порядок приоритетности получения права на участие в программе. Таким образом, существует опасность, что воспользуются лазейкой «тот, кто первый успел, и кому хватило денег».

Но самой главной проблемой внедряемой госпрограммы является ее финансирование. Ведь государство выделяет на ее реализацию строго определенный объем средств ежегодно. Причем сумма эта определяется не исходя из стоимости всех кредитов, по которым государство должно делать выплаты, а на усмотрение парламента.

То есть на всех денег может не хватить. А в связи с хроническим дефицитом госбюджета найти их для увеличения объемов «удешевленных кредитов» будет нелегко, как бы ни обещали представители власти.

Показательно, что с легкой руки парламентариев в постановлении «Об основных направлениях бюджетной политики на 2013 год» №4824-VІ от 22.05.2012 необходимость удешевления стоимости ипотечных кредитов попала в разряд «других вопросов, решение которых необходимо для составления проекта Закона «О Государственном бюджете Украины на 2013 год».

Необходимо учитывать, напоминает управляющий партнер ЮФ «Губенко и Партнеры» Владимир Губенко, что закон разработан и проголосован большинством накануне парламентских выборов. При этом некоторые положения документа направлены на удовлетворение конкретных интересов, никак не связанных с необходимостью улучшения жилищных условий малоимущих граждан. «Например, неясно, как с темой дешевой ипотеки связано положение о том, что теперь не нужно проводить аукцион для продажи земельного участка в пользу хозяйствующего субъекта, в котором доля государства превышает 60%, или причем здесь исключение Гостиного двора в Киеве из списка памятников архитектуры?» — возмущается юрист. А что касается непосредственно ипотечного кредитования и частичной компенсации процентов за счет госсредств, то тут законодатель довольствуется «размытой» фразой о том, что в бюджетах на последующие годы нужно предусматривать необходимые средства. Таким образом, резюмирует собеседник «і», принятый закон представляет собой не что иное, как предвыборную агитацию и решение частных интересов.

Соглашается с коллегой и Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры». По его мнению, обсуждаемый документ является, так сказать, «классическим» законом, достигающим одновременно нескольких целей. Несомненным «плюсом» его является урегулирование процедуры отчуждения права аренды земельных участков, но какое отношение это имеет к удешевлению ипотеки? И хотя явно слабых сторон у документа практически нет (все достаточно «технично»), тем не менее, уровень общественного доверия к закону может быть изрядно подорван темой Гостиного двора,— считает юрист.

А вот насколько эффективно будет реализована данная программа — зависит от множества факторов: наполнения бюджета, результативности работы строительного лобби, которому в первую очередь интересна такая схема продажи, исполнения государством обязательств перед банками и, соответственно, заинтересованности банков в программе.

Правда, утверждает руководитель проектов сети независимых аудиторских компаний Kreston GCG Александр Куксин, заложенная в программу идея не так уж хороша — сама концепция получения ипотеки на новостройки не имеет ничего общего с идеей доступного жилья. Ведь в ряде случаев стоимость жилья на первичном рынке значительно превышает (в том числе за счет больших площадей) стоимость вторичных квартир. Таким образом, программа, скорее, помогает не нуждающимся в минимально необходимом «социальном» жилье молодым семьям, а среднему классу, желающему повысить качество и площадь жилья.

Что же касается роли государства относительно дальнейшего финансирования программы, то здесь, уверен господин Куксин, никаких гарантий быть не может, причем как для покупателя, так и для банков. Государство, в случае проблем с наполнением бюджета, может попросту перестать выплачивать компенсации, как это уже было в 2009 г. А если возврат процентов по кредитам будет осуществлен так же «удобно» для государства, как, к примеру, это было по программе молодежного кредитования, то покупателям «дешевого» жилья не позавидуешь. «Напомню, по этой программе молодые семьи выплачивают кредит в полной мере, после чего государство возвращает часть процентов на отдельный расчетный счет плательщика. В 2009 г. эти возвраты прекратились, и плательщики остались один на один с банками»,— рассказывает собеседник «і». Единственная сторона, выигрывающая в любом случае,— застройщики, получающие свои деньги в полном объеме и сразу.

По данным НБУ, в мае банковский сектор выдал новых ипотечных кредитов лишь на 275 млн. грн. (в апреле — 342 млн. грн., в марте — 233 млн. грн., в феврале — 194 млн. грн., в январе — 190 млн. грн.). На начало июля индекс КредитМаркет Ипотечный (отражает среднюю эффективную ставку на рынке) составил 24,09%. Напомним, что на удешевление кредитов на приобретение жилья до 3% в госбюджете на текущий год предусмотрен 1 млрд. грн.

Руслан Кисляк