Регистрация недвижимости без БТИ: будет только сложнее

С 1 января 2013 г. украинцам обещают упростить процедуру регистрации недвижимости при смене ее владельца. Но участники рынка уверены, что первые год-два регистрировать квартиру станет только сложнее – на первых порах нотариусам, госрегистраторам и сотрудникам БТИ еще предстоит разобраться, кто же за что будет отвечать. А покупателям – у кого регистрировать сделку и право собственности на жилье.

Попытка №…
5 сентября 2012 г. Кабмин принял постановление, призванное упростить процедуру регистрации недвижимости. При этом действовать документ начнет с 1 января 2013 г. Впрочем, как объясняют юристы, он носит скорее технический характер, ведь еще в 2010 г. был принят в новой редакции закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», который стал формальным началом всей упростительной истории.

Впрочем, за 2,5 года с момента принятия указанного закона существенных подвижек не произошло. Напомним, в прошлом году была создана Государственаня регистрационная служба, который предполагалось передать все функции по ведению реестра недвижимого имущества, включая земельные участки. Принять на себя соответствующие функции Укргосреестр должен был с 1 января 2012 г., но, как обычно, не успел – до сих пор регистрацией сделок по недвижимости занимаются нотариусы и БТИ.

С нового же года, как объясняет управляющий партнер адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев, все права и обременения наконец-то будут регистрироваться Укргосреестром в едином реестре (Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество). «Функции государственных регистраторов также будут выполнять нотариусы, что, безусловно, является позитивным нововведением, поскольку при заключении сделки можно будет заверить соответствующий договор и зарегистрировать право на землю и недвижимость в «едином окне» — у нотариуса. Для сравнения, в настоящий момент права и обременения недвижимого имущества регистрируются разными органами в шести отдельных реестрах», — уточняет юрист.

Таким образом, как добавляет юрист ЮФ Grischenko and Partners Алексей Онищенко, отпадет необходимость регистрировать договор о переходе прав собственности в Государственном Реестре сделок и обращаться повторно в БТИ или местный орган Госагенства по земельным ресурсам после заключения договора о переходе права собственности.

Напомним, сейчас необходимо отдельно регистрировать как саму сделку (например, покупку), так право на недвижимость. «После регистрации сделки право на недвижимость (например, право собственности) подлежит дальнейшей государственной регистрации территориальным органом земельных ресурсов (для земельных участков) или местным БТИ (для объектов недвижимости, расположенных на земельных участках). При этом момент возникновения права собственности отличается для земельных участков (с момента госрегистрации права) и для других объектов недвижимости (с момента госрегистрации нотариусом договора)», — говорит Т.Бондарев. С 1 января же нотариус, удостоверяющий сделку, будет регистрироваться соответствующее право в едином Госреестре вещных прав на недвижимое имущество, а сама сделка регистрироваться не будет. Также будет унифицирован момент возникновения права на недвижимое имущество – с момента государственной регистрации соответствующего права в едином госреестре.

Упрощение требует времени
Но в том, что нововведение действительно упростит жизнь покупателям недвижимости, юристы не уверены. «Формально, процедура упрощена, но фактически государственная регистрационная служба должна взять на себя функции по проверке документов о переходе прав на недвижимость и провести процедуру регистрации. Сложность заключается не в юридической плоскости, а в фактической готовности Государственная регистрационная служба Украины выполнять функции сотен БТИ по всей Украине», — говорит А.Онищенко.

В свою очередь, юрист Rybin & Partners Станислав Лобко считает, что в первые 1-2 года принятые изменения могут немного забуксовать из-за того, что новая система регистрации еще не отработана. Кроме того, остается проблема проведения технической инвентаризации. «Все так же для оформления некоторых сделок (в первую очередь это касается перепланированных помещений) необходимо подавать технический паспорт, который по-прежнему будет оформляться в БТИ. Бытует мнение, что процедуру технической инвентаризации стоило бы отдать в частные руки, как в свое время сделали с техническим осмотром транспортных средств, под жестким контролем государства. Это нивелировало бы полномочия БТИ, которые на сегодня остаются атавизмом советской системы», — считает юрист.

Впрочем, управляющий директор АН Arpa Real Estate Михаил Артюхов не уверен, что это будет правильным ходом. По его мнению, за БТИ должны остаться функции технической инвентаризации недвижимости – именно инженеры-эксперты этого органа должны проводить осмотр помещения перед заключением сделки, проверяя его целостность и выявляя незаконные перепланировки. Частные же эксперты, по его словам, обходятся слишком дорого (до 10 тыс. грн.), поэтому их услуги не пользуются большим спросом.

Но если с БТИ в любом случае снимается часть обязанностей, то у нотариусов их прибавится. «По аналогии с предоставлением права частным нотариусам вести дела по наследству и вносить изменения в Наследственный Реестр, можно сказать, что нотариусы не готовы к данному вопросу. Как и Укргосреестру, нотариусам необходимо обучение сфере регистрации прав на недвижимость, обучение программному обеспечению, формирование собственной практики в данном вопросе. Это может занять не меньше 2-х лет», — предполагает А.Онищенко. К тому же, не все нотариусы сразу получат доступ к унифицированной системе, поэтому поначалу покупателям еще необходимо будет уточнять у конкретного специалиста, способен ли тот оказать необходимую услугу. А учитывая, что полномочия по регистрации права на недвижимость будет и у Укргосреестра, рынку нужно будет время еще и для того, чтобы на практике, а не по закону. разграничить полномочия госорганов, БТИ и нотариусов.

Наталья Тарасова