Рынок недвижимости: девелоперы приходят на все готовенькое

Строительные компании, руководители которых задумываются о реализации новых проектов, все чаще сталкиваются с непосильной задачей, связанной с оформлением права аренды или собственности на земельный участок. В этом случае многие из них рассматривают возможность приобрести корпоративные права на юрлицо, на которое уже оформлено право пользования наделом и даже утвержден проект по строительству зданий. Повышение интереса к этому бизнесу может привести к росту цен на готовые проекты.

Проектные работы
В докризисный период, когда строительный бизнес приносил неплохие дивиденды, особую активность в нем проявляли посредники. Они открывали юрлица, регистрировали на них право собственности либо аренды земельного участка, а также разрабатывали и утверждали проект по строительству на наделе объекта жилой или коммерческой недвижимости. Впоследствии такая компания перепродавалась заинтересованному застройщику, который, не теряя нескольких лет на оформление бумаг, приступал к возведению здания. При этом строители не особо придирались к качеству проектов жилых домов: спрос на первичном рынке был настолько велик, что покупателей мало интересовали даже планировки. Многие из них готовы были вкладывать средства едва ли не в любые объекты. Особенно это касалось перекупщиков, которые были активными участниками рынка жилой недвижимости в докризисный период.

После начала кризиса спрос на такие компании упал практически до нуля. Но в текущем году он начал возобновляться. Отчасти это связано и с повышением интереса покупателей к жилью на первичном рынке. «Если в 2010 г. на жилье в новостройках приходилось 20% от общего числа продаж квартир в Киеве, то в прошлом году его доля возросла до 40%. В текущем году, по моим прогнозам, она увеличится, но незначительно», — подчеркивает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Покупатели стали активнее приобретать жилье, отреагировав таким образом на растущее предложение на рынке. Часть замороженных зданий были достроены в минувшем году, при этом девелоперы пошли на уступки. Например, стали готовы предоставлять рассрочки платежей либо помогать с оформлением кредита по относительно невысоким ставкам. Помимо этого, они соглашаются предоставлять скидки потенциальным покупателям и вносить изменения в договор, что привлекает клиентов застройщиков.

Покупаем готовое
Учитывая повышение интереса к квартирам в новостройках, застройщики стали закладывать новые строительные площадки. И многие из них снова столкнулись с проблемой оформления земельных участков. «Наша компания не занимается отводом земли. Этот процесс достаточно запутан, непрозрачен и, самое главное, мы не знаем, по какой цене нам в итоге достанется земельный участок. А, значит, не может рассчитать свою рентабельность. Это как чемодан без ручки», — объясняет гендиректор промышленно-строительной группы «Ковальская» Сергей Пилипенко.

По его словам, именно поэтому они предпочитают сотрудничать с компаниями, которые уже имеют на руках проект и права землепользования. «Мы можем либо выкупить проект и самостоятельно его реализовать, либо выступить его соинвестором. К примеру, у компании может быть 100 га земли. Естественно, что самостоятельно она такой участок никогда не застроит, поэтому и привлекает несколько застройщиков, каждый из которых выполняет свой кусок работы. Пропорционально этому и распределяется прибыль», — рассказывает С.Пилипенко.

По словам ведущего специалиста по недвижимости крымской компании «Союзстройтехнология» Валерии Петрусевич, около половины их строек ведется на земельных участках, которые были выкуплены вместе с корпоративными правами на компанию. «В этом случае нам приходится не только компенсировать все затраты на отвод земельного участка, но и на разработку концепции, а также выплатить продавцу премиальные», — уточняет она.

Специалист по недвижимости Ярослав Цуканов утверждает, что покупать корпоративные права застройщиков часто вынуждает хорошие месторасположение участков — в районах рядом со станциями метрополитена, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Именно в домах, расположенных в этих районах, покупатели хотят приобрести жилье либо готовы посещать торговый центр. «Не секрет, что свободных участков в хороших районах уже практически не осталось», — подчеркивает эксперт.

Земельная инициатива
Судя по событиям на рынке, в ближайший год спрос на корпоративные права компаний будут возрастать. В частности, этому поспособствуют и законодательные инициативы. К примеру, согласно ст. 24 закона «О регулировании градостроительной деятельности», «в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории, утвержденного в соответствии с требованиями этого закона, предоставление земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физически и юридическим лицам для градостроительных требований запрещается». Местные же власти поняли норму закона однозначно и отказываются предоставлять участки под застройку без проведения зонирования, прикрываясь тем, что им не выделили обещанные средства из госбюджета. В результате, 7 июня Конфедерация строителей Украины обратилась в Генпрокуратуру с требованием проверить работу властей на местах на предмет нарушения градостроительного законодательства.

А заместитель председателя комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Игорь Лысов даже предложил запретить выделять земельные участки под застройку в тех населенных пунктах, где зонинг еще не проведен. В свою очередь, в Ассоциации городов парировали, что у городов попросту нет средств для проведения зонинга. А большинство поступлений в казну расходуются на социальные нужды.

Из-за этой неразберихи застройщики наверняка все чаще станут обращать свой взор на покупку готовых проектов с имеющимися земельными участками, что позволит их владельцам повышать цены. Кроме того, в докризисный период разработчики старались разместить на земельном участке максимальные по площади объекты коммерческой недвижимости либо закладывали в жилые дома большие квартиры. Однако теперь такие проекты не пользуются спросом, из-за чего их новым владельцам приходится их переделывать, что тоже добавляет стоимости конечному продукту.

Татьяна Александрова