В чем риски льготной ипотеки?

Каждый мечтает получить разрекламированный правительством ипотечный кредит всего под 3% годовых. Но при ближайшем рассмотрении программа уже не кажется столь выгодной, да еще и имеет черты своих неудачных предшественниц. Чем рискует заемщик при получении льготного кредита, выяснял Prostobank.ua.

Назвать идею Правительства об удешевлении ипотеки для отдельных категорий заемщиков радикально новой никак нельзя. В Украине еще с 2009 года действует «Порядок предоставления государственной помощи для обеспечения граждан доступным жильем» более известный как программа «Доступное жилье», реализуемая Фондом содействия молодежному жилищному строительству. Правда, по этой программе нуждающимся в улучшении жилищных условий предлагают не льготные кредиты, а скидку на само жилье в размере 30% от его нормативной стоимости.

Новая же одноименная программа, запущенная в 2012 году, имеет больше сходств с работавшей в 2003-2008 годах программой компенсации процентов по кредитам, по условиям которой государство брало на себя обязательство погашать часть процентов по ипотечным кредитам молодых семей и граждан в возрасте до 35 лет. Компенсация предполагалась в размере одной учетной ставки НБУ.

Правда, летом-2012 на сайте Минрегионстроя информацию об этой программе уже не найти. И не удивительно: заключение новых договоров по ней прекратилось еще в 2009 году, тогда же образовалась задолженность по выплатам со стороны государства.

Как свидетельствуют результаты опроса, проведенного на портале Prostobank.ua, читатели не верят и в перспективы новой программы. Так, лишь 2% из 1226-ти проголосовавших читателей считают, что программа будет полноценно функционировать. 36% принявших участие в опросе уверены, что воспользоваться льготными кредитами смогут лишь немногие желающие, например те, кто имеют необходимые связи. И больше всего – почти 43% проголосовавших считают новую ипотечную программу не более чем предвыборным пиаром.

По новой же программе государство уже заложило в бюджет миллиард гривен только на текущий год. Для сравнения: старая программа компенсации процентов финансируется в среднем на 100 миллионов гривен в год.

При этом по условиям новой программы заемщику компенсируются проценты по кредиту в размере процентной ставки по кредиту минус 3% годовых, а сама ставка банка по кредиту не должна превышать 16% годовых.

Кроме того, для удобства потенциальных заемщиков и чтобы им не приходилось отдельно встречаться с банком и представителями застройщика в Киеве даже открыли единое окно, где уже работают представители Ощадбанка – основного кредитора по программе, и Киевгорстроя.

Кроме Ощадбанка кредитовать по льготной программе выразили желание еще девять учреждений: Укргазбанк и Укрэксимбанк, как и Ощадбанк, согласились кредитовать заемщиков по всей Украине, а остальные банки — в отдельных регионах. В целом же кредиторами по программе могут выступать только учреждения из первых двух групп по классификации НБУ, то есть банки с активами более пяти миллиардов гривен.

Банки, предоставляющие кредиты по программе льготной ипотеки, по данным Минрегионстроя на 13 июня 2012 г.

Кого кредитуют
Прежде чем бежать занимать очередь в «единое окно», которое, к слову, не может похвастаться слишком удобным расположением и находится в районе Соломенского кладбища (ул. Максима Кривоноса, 2-А), стоит убедиться, что вы имеете право претендовать на льготный кредит.

В изначальной версии «Порядка удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий» предусматривалось, что доступно это жилье будет только тем, кто состоит на квартирной очереди. Позже список потенциальных претендентов был расширен. В итоге, по состоянию на июнь-2012 претендовать на получение льготного кредита может практически любой заемщик, нуждающийся в улучшении жилищных условий, однако предпочтение при равных условиях будет отдаваться очередникам и семьям с детьми.

При этом к любому заемщику устанавливаются такие требования:
официальный доход семьи заемщика должен быть таким, чтобы ежемесячный платеж по кредиту без учета частичной компенсации процентов (то есть при ставке 16% годовых) не превышал 40% его размера, а оставшаяся часть была не меньше прожиточного минимума в расчете на каждого члена семьи;
совокупный официальный доход семьи заемщика из всех источников не должен превышать 10-кратный размер средней заработной платы в соответствующем регионе. Например, для Киева эта сумма составляет, по данным Госстата, 44170 гривен. При этом заемщик должен ежегодно подавать налоговую декларацию в органы налоговой службы, и если размер его доходов в процессе выплаты кредита превысит указанный размер, то он лишается права на компенсацию процентов.

Берите, что дают
Если вы уже убедились, что подходите под критерии программы, то самое время узнать, что же именно можно по ней купить. Поскольку льготные кредиты выдают лишь на квартиры в ограниченном перечне объектов, то потенциальному покупателю для начала не помешает оценить: а что, собственно, предлагают купить, и нужно ли ему это?

В частности, на сайте Минрегионстроя можно найти информацию о шести объектах, доступных для кредитования в Киеве. Однако на поверку в «Киевгорстрое», который уже работает с потенциальными заемщиками по выбору квартир, нам сообщили лишь о двух доступных домах. Остальные, по словам сотрудников организации, будут доступны после того, как продадут квартиры в первых двух домах.

Расположение и площади квартир, доступных по программе льготного кредитования в Киеве, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 7.06.2012 г.

Но и в этих двух домах покупатель может выбрать не любую квартиру, а лишь жилье определенной площади.

На семью из трех и более человек – к примеру, из двух взрослых и любого количества детей, — государство «выделяет» 58 квадратных метров нормативной жилплощади. При этом за свой счет можно «докупить» еще до 25% площади, то есть реальная квартира может иметь размер не более 72,5 квадратных метров.

Для тех же, кто решил повременить с появлением детей до покупки собственного жилья, программа отводит лишь 40 квадратных метров «льготной» площади, то есть с учетом собственной доплаты размер квартиры может достигать 50 квадратных метров.

Стоит отметить, что минимальная по площади квартира в доме 8-А на Позняках-2 – 45,53 квадратных метра, а на Хорольской 1-А самая маленькая квартира имеет площадь 49 квадратных метров. То есть семье из двух человек или свободному от семейных уз заемщику априори не приходится рассчитывать на кредит без доплаты за сверхнормативные метры.

А семья из трех и более человек без доплаты сможет купить только однокомнатную квартиру: размеры двухкомнатных стартуют от 64 квадратных метров.

Радует в данном случае то, что доплата за квадратные метры «сверх положенного» засчитывается в первоначальный взнос по кредиту, который, по условиям льготной программы, не может превышать 25% от стоимости жилья, если только заемщик сам не захочет заплатить больше.

«Доступное жилье» – не для бедных
Однако превышение площади над нормативом – не единственное разочарование, которое ждет стесненных в финансах заемщиков. Поскольку сумма кредита, предоставляемого под 3% годовых, рассчитывается еще и исходя из нормативной стоимости квадратного метра. Она зависит от региона приобретения недвижимости и для Киева составляет 7000 гривен, для Киевской области, областных центров, Севастополя и Симферополя – 5000 гривен, а для других населенных пунктов – 4000 гривен. Стоимость жилья сверх нормативной заемщик также должен будет оплатить за свой счет без начисления частичной компенсации процентов.

Однако в такую сумму оценивают льготное жилье в правительстве, а подсчеты застройщиков на этот счет могут отличаться. И отличаются: как нам сообщили в «Киевгорстрое», стоимость квадратного метра жилья в реализуемых по программе объектах составляет 8700 гривен, или на 1700 гривен больше нормативной.

Предположим, что семья из двух взрослых и двух детей (школьник и ребенок до шести лет) стеснена в жилищных условиях и претендует на получение льготного кредита на квартиру в Киеве. По нормативам они могут рассчитывать на жилье площадью 58 квадратных метров стоимостью 7000 гривен за метр. Как видим, в рамках 58 квадратных метров в предложенных домах семья может выбрать лишь однокомнатную квартиру, что для четырех человек не слишком удобно.

Предположим, что наша семья старается сэкономить и выбирает самую маленькую двухкомнатную квартиру площадью 64,36 квадратного метра. При стоимости квартиры в 64,36*8700=559 932 гривны первоначальный взнос (25%) составит 139 983 гривны. Однако не забываем, что семья должна будет также уплатить разницу между нормативной и реальной стоимостью квартиры, которая составит 559 932 — (58*7000) = 153 932 гривны. Поскольку эта разница засчитывается в первоначальный платеж по кредиту, то семья должна будет внести аванс в сумме 153 932 гривны.Таким образом, сумма льготного кредита, которую может получить семья, составит 406 тысяч гривен.

При этом ежемесячный платеж по договору (из расчета процентной ставки по кредиту в 16% годовых) составит 5963 гривны, а значит, для получения кредита семья должна располагать ежемесячным официальным доходом в сумме не менее 14908 гривен. Очевидно, что не многие из украинских семей могут похвастаться таим размером официального дохода.

Как видим, к примеру, молодой украинец с официальной зарплатой в 5000 гривен, проживающий с родителями и стоящий на «квартирной очереди», по льготной программе приобрести себе квартируне сможет.

Однако вернемся к нашей гипотетической семье. Если их доход все же соответствует минимально необходимому, но не превышает 47170 гривен в месяц, то с учетом частичной компенсации процентов (из расчета процентной ставки по кредиту в 3% годовых), они будут ежемесячно платить по кредиту 2804 гривны. А это гораздо меньше средней по рынку стоимости аренды двухкомнатной квартиры в Киеве, которая, по данным компании SVDevelopment, в июне-2012 составляет около 4800 гривен.

Расходы семьи из четырех человек на приобретение по программе льготного кредитования квартиры площадью 64,36 квадратного метра в Киеве:

Однако стоит учесть, что компенсации по программе подлежат только фактически уплаченные проценты за пользование кредитом. А значит, нужно быть готовым к тому, что комиссии за выдачу и пользование кредитом, которые может устанавливать банк, страховые платежи, которые вам придется платить после передачи квартиры в залог, и любые другие расходы вы будете нести в полной мере.

Кроме того, сдача в эксплуатацию доступных домов в Киеве запланирована в июле-октябре 2013 года. А значит, поселиться в новое жилье покупатели смогут примерно в начале 2014 года. До того времени тем из них, кто снимает жилье, кроме платежей по кредиту придется оплачивать еще и аренду.

И хочется, и колется
Несмотря на все перечисленные «но» для многих украинских семей подобная программа все же выглядит как едва ли не единственный шанс на покупку собственного жилья: ведь недвижимость в ближайшее время радикально дешеветь не обещает, а кредит под 3% годовых действительно просто так не получишь. Казалось бы, когда жить негде, то можно закрыть глаза и на скудный выбор кредитуемых объектов, и на неминуемую доплату за сверхнормативную площадь.

Однако даже в этом случае остаются нюансы, которые ставят под вопрос все преимущества программы. В частности, средства на компенсацию процентов по льготным кредитам выделяются государственным бюджетом ежегодно. Может ли заемщик быть уверен, что в течение следующих 10-15 лет государство каждый год будет предусматривать необходимую сумму в бюджете, выделенных денег хватит на всех заемщиков-участников программы, а платежи будут поступать своевременно, а не с задержкой, скажем, на несколько месяцев?

Готов ли заемщик, в случае задержки выплат из бюджета (или принятия самого бюджета), выплачивать кредит по полной ставке? Ведь в случае просрочки более чем на 180 дней предоставление частичной компенсации прекращается. А задержки выплат из Госбюджета выглядят вполне реально: стоит вспомнить предыдущую программу частичной компенсации процентов, о которой глава Фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рисухин в интервью Prostobank.ua сказал, что она создает отложенную нагрузку на бюджет и может работать лишь при коротких сроках кредитования.

А законодательство, как и в случае с предыдущими программами льготного кредитования, не предусматривает ответственности перед покупателем ни за несвоевременное перечисление компенсации процентов, ни за опоздание со сдачей дома в эксплуатацию.

Судя по всему, эти вопросы беспокоят многих нуждающихся в улучшении жилищных условий украинцев, поскольку и в Минрегионстрое отмечают, что заемщики не торопятся получать льготные кредиты. По данным министерства, за две недели с начала действия программы было заключено всего 35 кредитных договоров, из них по 12 – в Киеве и Днепропетровске, остальные в других регионах. При этом в 2012 году Правительство планирует выдать около 3000 кредитов.

Евгения Резниченко