Жилье в США: покупка дешевле аренды

У экспертов нет однозначного мнения относительно будущего рынка жилой недвижимости США. Одни прогнозируют необычайный рост, другие уверены в обратном. Но и те и другие не устают говорить о перспективности инвестиций в «страну небоскребов».

Сделки

В октябре 2011 г. было совершено 307 тыс. сделок по приобретению нового жилья. Это на 1,2% больше показателя, зарегистрированного в сентябре 2011 г., когда было продано примерно 303 тыс. новых квартир. В годовом исчислении объемы продаж в новостройках выросли на 8,9%.

Что касается количества открытых, но пока еще незавершенных сделок с жильем США, то оно увеличилось на 10,4%. В краткосрочной и среднесрочной перспективе эксперты ожидают пропорционального роста объемов продаж жилья на вторичном рынке недвижимости страны.

Цены

В ІІІ кв. 2011 г. цены на недвижимость снизились в среднем на 4,7% в годовом исчислении. При этом некоторые эксперты отмечают, что темпы падения цен за этот год существенно замедлились. Это позволило им предположить, что стабилизация рынка – не за горами. Главная причина ценового спада – кризис доверия со стороны потенциальных покупателей, который подпитывается высокой безработицей и более широкой неуверенностью в экономике страны. Тем не мение такое снижение цен на жилье привело к тому, что многие девелоперские компании заморозили свои строительные проекты.

Покупка

В США купить жилье стало дешевле, чем снять. Например, в Лас-Вегасе цены на покупку жилья с августа 2000 г. упали более чем на 59%. Так, средняя стоимость объекта с двумя спальнями и двумя ванными комнатами здесь составила $60 тыс. Это всего в 6 раз больше годовой аренды ($9,7 тыс.) аналогичного объекта недвижимости.

Средняя процентная ставка на покупку жилья по 20-летним кредитам в октябре составила всего 4,19%, а по кредитам с выплатой в течение 15 лет – 3,43%. Соответственно, с учетом различных налоговых послаблений для собственников, покупка жилья становится более привлекательной.

Привлекательными для покупателей жилья остаются Детройт (Мичиган), Меса (Аризона) и Фресно (Калифорния). Ежегодные расходы на приобретение жилья в этих городах превышают годовые расходы на аренду всего в шесть раз, а в городах Арлингтон (Техас), Сакраменто (Калифорния), Феникс и Джексонвилл (Флорида) – в восемь.

Аренда

Что касается мест, где снимать жилье выгоднее, чем покупать, то здесь список из 50 городов возглавляет Нью-Йорк, где средняя цена аренды апартаментов составляет рекордные $2 980 в месяц. Покупка двухспальных апартаментов на Манхэттене обойдется в 36 раз дороже, чем съем, то есть почти в $1,3 млн. В Форт-Уорте (Техас), где съемщики платят за жилье всего $9,5 тыс. в год, а число новых кондоминиумов невелико и цены на жилье сильно завышены, расходы на аренду в 32 раза меньше кредитных выплат при покупке. В следующих городах арендная плата также во много раз ниже ежемесячных выплат по кредиту: Омаха (Небраска) – в 27 раз, Сиэттл и Сан Франциско – в 24 раза, Канзас Сити – в 22 раза.

По мнению экспертов, различные издержки при заключении договора купли-продажи, а также оплата различных комиссий и налогов, способны свести на нет денежную выгоду при приобретении недвижимости. К тому же покупателям не так-то просто найти банк, готовый предоставить кредит на 80% от стоимости сделки. Не у всех есть и деньги на первоначальный 20% взнос, который для дома ценой в $200 тыс. составит $40 тыс. Помимо выплат по кредиту, на плечи собственника ложатся расходы, входящие в стоимость содержания дома: он оплачивает налоги на имущество, страховку, отопление, коммунальные услуги и регулярное техническое обслуживание. Именно поэтому многие американцы не торопятся приобретать жилье, довольствуясь арендой.

Инвестиции

Особенной популярностью у тех, кто скупает заокеанское жилье, пользуются курортные местечки в южной части штата Флорида. Не менее восьми городов этого штата попали в список из 20 мест покупки недвижимости, чаще всего выбираемых иностранцами.

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов (NAR), с марта 2010 г. по март 2011 г. иностранные покупатели приобрели около 288 тыс. объектов недвижимости, а за год до этого – 324 тыс. И хотя совокупное количество жилья, проданного иностранным инвесторам, снизилось, в отдельных штатах и городах США был зарегистрирован рост данных показателей.

Также зарубежные инвесторы предпочитают приобретать в США многоквартирные жилые дома и комплексы для последующей сдачи в аренду. По мнению экспертов, годовая прибыль от инвестиций при покупке объектов недвижимости такого типа может достигать 100%.

В первую очередь инвесторов привлекает стабильная доходность этого сегмента. Волатильность международных рынков, низкая стоимость доллара по отношению к другим валютам и обвальное число начатых процессов по отчуждению жилья из-за невыплаты по кредитам – три фактора, которые способствуют выходу рынка недвижимости США из глобального кризиса.

За первые 9 месяцев 2011 г. объем иностранного капитала, вложенного в приобретение многоквартирных объектов недвижимости, на 73% выше аналогичного показателя за весь 2010 г. В сегменте многоквартирного жилья на долю иностранцев приходится почти 5,8% инвестиций, а в 2010 г. этот показатель не превышал 3,7%.

Чаще других в американскую недвижимость инвестируют граждане Канады, Нидерландов, Швейцарии, Великобритании и Израиля. В общем объеме инвестиций из-за рубежа от представителей этих стран поступает до 80% капитала, при этом более трети от поступившего объема приходится на долю канадцев.

*В обзоре использованы материалы Zillow, The Wall Street Journal, The Financial Times, Real Capital Analytics, NAR, CNN Money, Trulia, Bankrate, Bankrate.com.