Должники не сдаются

Заемщики, не погашающие мортгидж, похоже, открыли способ, как годами бесплатно жить в своем доме, не опасаясь выселения.
Как оказалось, надо сопротивляться попыткам конфискации. В этой борьбе применяется различная тактика – от оспаривания любых действий со стороны кредитора до… банкротства. По данным LPS Applied Analytics, продолжительность процесса конфискации – от первого просроченного платежа до вынесения окончательного решения – всего за 4 года возросла в среднем по стране с 253 до 674 дней. Больше всего времени он занимает во Флориде (1 тысячу 27 дней, или почти 3 года), округе Колумбия (1 тысяча 53 дня) и Нью-Йорке (906 дней).
Статистика LPS свидетельствует, что почти 40% домовладельцев-должников не делали ни единого платежа на протяжении, как минимум, двух лет. Многие получили возможность годами избегать конфискации, поскольку при выдаче кредита были допущены технические ошибки. По словам Дэвида Данна, партнера юридической фирмы Hogan Lovells, представляющей интересы банков и других финансовых учреждений при рассмотрении дел об изъятии жилья, такие заемщики намеренно не хотят платить и прибегают к процедуре банкротства, хотя у них есть средства для выполнения обязательств перед кредитором.
Такое поведение порядочным не назовешь. Но банки сами дали этим должникам возможность уклоняться от оплаты. После разразившегося в 2010 году скандала выяснилось, что автоматическая система оформления документов оказалась несовершенной, и сотрудники фирм-кредиторов сплошь и рядом подписывали документы, о содержании которых не имели ни малейшего представлений. И, по идее, теперь заемщики могут поставить под сомнение законность любого ипотечного соглашения.
Иногда у банков даже нет возможности доказать, что они выдали кредит, – достаточно, как отмечает адвокат Роберт Браун, чтобы заемщик потребовал предоставления документального подтверждения. А оно есть далеко не всегда: поскольку мортгиджи зачастую предоставляются с помощью электронного перевода, а финансовые учреждения не всегда при этом утруждают себя оформлением бумаг.
Если возможности для подобного маневрирования исчерпаны, заемщикам не остается ничего другого, кроме как объявлять о банкротстве, что приводит к блокированию попыток конфискации жилья. В этих случаях такое судебное предписание вступает в силу незамедлительно, и кредиторы лишаются права на взыскание имущества должника. Что же касается домов, уже выставленных на аукцион, то проведение торгов может быть отсрочено на несколько месяцев, пока процесс банкротства не будет завершен.
Затягивание процесса конфискации такого жилья только усугубляет ситуацию на рынке недвижимости. Значение имеет не только временной фактор. Некоторые заемщики, годами проживая «на птичьих правах», не вкладывают средства в поддержание своих домов, в результате чего те приходят в упадок, а следовательно, снижается стоимость – как их самих, так и расположенных по соседству объектов, отмечает Данн.
Страдают и потенциальные покупатели, поскольку кредиторы, не дождавшись возврата своих средств недобросовестными заемщиками, повышают ставки для всех остальных, чтобы компенсировать потери и увеличившийся риск.
Впрочем, как полагает Дэвид Беренбаум из общественной организации National Community Reinvestment Coalition, сложно взваливать на неплательщиков всю вину за обман системы и ущерб, наносимый рынку жилья. Большинство домовладельцев, по его словам, предпринимают различные попытки, чтобы погашать мортгиджи, и чтобы заработать на это средства, подселяют к себе родственников, ищут дополнительную работу или сдают часть помещений. Поэтому кредиторы должны предпринять дополнительные усилия, чтобы для таких должников были созданы более благоприятные условия, а не стремиться первым делом конфисковать их дома.

Tags недвижимость новости финансов и экономики США