Новое отношения банков США к должникам

Когда рыночная цена дома или квартиры падает ниже размера кредита, взятого на покупку жилья, такой собственник оказывается, на жаргоне рынка недвижимости, «под водой». Поскольку за последние шесть лет цены на недвижимость резко упали и, в общем, продолжают снижаться, в невольные «подводники» попали миллионы американцев.

Что делать в такой ситуации владельцу жилья? Тащить ношу такого кредита – это хуже пресловутого «чемодана без ручки», который и нести неудобно, и бросить жалко. Фактически владельцу ничего не принадлежит, если не считать титула собственности. Казалось бы, прямой смысл прекратить платить по кредиту и бросить незаладившееся жилье. Некоторые так и поступают, но их абсолютное меньшинство. Невыплатить кредит – надолго испортить свою кредитную историю. В особенности для молодых семей это непозволительный шаг. Или таковым считается. В любом случае, возвращать доброе имя исправного заемщика придется очень-очень долго.

Банки поначалу резво взялись за тех домовладельцев, кто не мог вовремя платить по кредитам. Если банк идет по пути foreclosure, то есть лишения неплательщика прав собственности, то банк вступает в права владения жилищем. Бывший же собственник должен его покинуть, после чего банк выставляет жилье на продажу. Понятно, что раздосадованный бывший собственник оставляет свое пристанище с обидой и с желанием забрать все, что снимается, отвинчивается и т. д. Банк поэтому выставляет такое жилье на продажу с пометкой “as is”, то есть в том виде, в каком его покинул прежний владелец, а значит, с необходимостью в ремонте.

Банки поначалу настолько активно занялись лишением прав собственности, что, по мнению многих бывших домовладельцев, пошли на нарушения. Сейчас этот вопрос расследуется прокурорами штатов.

Но и для самих банков foreclosure – палка о двух концах. С одной стороны, вроде бы как «меры приняты», банк рьяно выполнил свою обязанность взыскать залог. Но с другой стороны, залог в виде домов и квартир оказывается на балансе банка. А коммерческие банки исторически не были замечены в роли собственников жилья. Нет у них ни аппарата, ни опыта, ни желания всем этим заниматься. Заниматься же надо – банк теперь должен платить налог на имущество, как-то приглядывать за свалившейся на него собственностью. Понятно, что банк должен нанимать тех, кто будет выполнять все эти функции, в том числе выставит жилье на продажу и оформит сделку, если таковая состоится.

Осмысление ситуации заняло у банков какое-то время. Пыл идти по пути foreclosure поубавился. Альтернатив несколько. Одна из них — согласие банка на задержку или временное прекращение платежей  (forbearance). Другая альтернатива – изменение условий кредита (loan modification). Банк может согласиться на уменьшение сумм помесячных выплат и/или на некоторое уменьшение долга. Сейчас адиминистрация стремится облегчить процесс модификации кредитов, взятых домовладельцами-«подводниками».

Но пока наибольшее распространение получила третья альтернатива – так называемая «короткая продажа» (short sale). Суть в том, что вместо принудительного лишения прав собственности банк договаривается с должником, чье жилье оказалось «под водой». Суть договоренности в том, что должник остается в доме и следит за ним по момента продажи, а банк списывает всю сумму долга, хотя жилье продается за меньшую сумму.

Объявления о продаже недвижимости запестрели пометкой short sale. Оказалось, что для банков такие продажи обходятся заметно дешевле, чем хлопотный и длительный процесс вступления в права собственности с последующей продажей полученного таким путем жилья.

Да и опыт тех, кто столкнулся с покупкой жилья, попавшего в собственность банков, не вдохновлял. Одно дело – купить жилье у индивидуального владельца, личная подпись которого, если все выверено, завершает сделку. Весь процесс можно легко планировать, и он укладывается в полтора-два месяца. А если собственником выступает банк, то покупатель волей-неволей вступает в непростые отношения с корпоративной бюрократией, где правят бал согласования, ограниченные полномочия непосредственных исполнителей и ожидание той последней, решающей подписи, которую ставит неведомый покупателю сотрудник банка. Процесс может растянуться. А на покупателя давят вполне понятные житейские обстоятельства – когда освобождать предыдущее жилье, что делать с домашним скарбом, как договариваться с контракторами о ремонте покупаемого жилья и т. д.

Как теперь выясняется, банки приходят к выводу, что они сами заинтересованы в ускорении так называемых коротких продаж. Заинтересованы в такой степени, что даже начинают стимулировать домовладельцев, предлагая им, можно сказать «подъемные». Причем в ощутимых размерах. Как сообщает корреспондент агенства Блумберг Прашант Гопал (Prashant Gopal) в одном из первых, как можно полагать, обзоров такой практики уже есть примеры, когда домовладельцы получали от банков тридцать и более тысяч долларов – на переезд, на внесение залога за новое жилье, которое придется снимать, и вообще как стимул поскорее осводить продаваемый дом и оставить его в удобоваримом виде.

По всей видимости, банки решают идти по пути стимулирования под влиянием двух главных обстоятельств. Во-первых, процесс лишения прав собственности, сам по себе. как мы говорили, длительный и дорогостоящий, теперь еще затруднен и ведущимися расследованиями. Во-вторых, перспектива модификации займов не столь уж радужна для банков. Процедура модификации может обернуться тем, что должник остается в доме на годы и годы, хотя платежей по кредиту практически не делает. В такой ситуации для банка, действительно, имеет смысл заплатить «подъемные» неплатежеспособному домовладельцу и пойти по относительно быстрому пути «короткой продажи». Будущее покажет, насколько распространенной станет практика выплаты «подъемных».

ВАЖНО: Мы единственное интернет-издание в Украине которое ежедневно подает информацию  о ведущей экономике мира – США. Профессиональную аналитику и новости экономики США каждый день, Вы сможете прочитать только на   myfin.net/usa

Благодарим за внимание myfin.net

 

Tags новости США США