Реформа БТИ: чем дальше в лес?..

Парламентская законодательная кухня сейчас переваривает очередную порцию законопроектов, призванных, по утверждению их авторов, наконец навести порядок в многострадальной отечественной системе регистрации прав на недвижимость. Вообще-то активное реформирование системы Бюро технической инвентаризации (БТИ) идет уже третий год подряд, но никак не дойдет до логического завершения. И не только потому, что бюрократические низы сопротивляются. Сегодня продолжается упорная борьба между различными властными группами, ведь на кону высокие ставки — возможность набивать карманы путем сбора коррупционной дани с подчиненных, право насытить рынок карманными коммерческими структурами, получение рычагов контроля над перераспределением активов…

Благими намерениями?..
Свидетельством проблемности отечественной системы регистрации прав на недвижимость могут служить слабые позиции Украины в рейтинге Doing Business-2012. По удобству регистрации прав собственности наше государство заняло непочетное 166-е место из 183 стран (за год — снижение на одну ступеньку). По подсчетам экспертов, чтобы зарегистрировать собственность в Украине, надо потратить 117 дней, что почти в четыре (!) раза больше, чем в странах Европы и Центральной Азии (33 дня) или ОЭСР (31 день).

Чтобы в полной мере ощутить весь привкус работы БТИ, которые пока что занимаются соответствующей работой с недвижимостью, не обязательно обращаться к авторитетным аналитикам. Достаточно просто пойти в какое-либо соответствующее учреждение и послушать «маленьких украинцев». От потока характерной информации уши вянут… Но вся соль украинской ситуации — в расконцентрированности регистрационной системы. Кроме БТИ, в ней работают Госагентство земельных ресурсов, выдающее документы на землю, и Минюст, ведущий реестр прав собственности на недвижимость и ипотеки.

Казалось бы, сосредоточение функции регистрации в одном центре должно было бы улучшить ситуацию. И власть, собственно, пошла по этому пути. В 2010 году ВР приняла в новой редакции Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», а в 2011-м Кабмин принял постановление «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и Порядка предоставления извлечений из Государственного реестра вещевых прав на недвижимое имущество». Суть указанных документов сводилась к созданию нового органа, подчиненного Минюсту, который получает исключительное право регистрации объектов недвижимости, — «Укргосреестра».

Вместо того, чтобы радоваться якобы логичным трансформациям, народ отнесся к ним с недоверием, вспомнив мудрость, что благими намерениями ад вымощен. Наиболее упорно, естественно, об этом говорит БТИ-сообщество, у которого отбирают лакомый кусок функционала (и денежных потоков). Среди основных рисков такого положения вещей называлось и называется, ни много ни мало, создание благоприятной почвы для перераспределения собственности в стране как через переходный период «утряски» системы (сведение баз данных в кучу, когда часть «старой» информации может потеряться), так и путем централизации ее управления. Прибавьте сюда слухи, что владельцем программного обеспечения реестра может быть частная структура, и гремучая смесь сомнений готова.

В экспертной среде считают, что перераспределение собственности возможно как на микроуровне (потеря квартир из-за мошеннических схем), так и в макромасштабах (потеря целых предприятий). «Примером может служить исполнительная служба: там полный хаос, но Минюст и ведет, и координирует, и контролирует», — отмечает директор аналитического центра «Правовая защита БТИ» Дмитрий Павленко.

Правда, с такими оценками соглашаются не все действующие лица, завязанные на регистрации прав на недвижимость. «Передача этой функции Минюсту — вполне логична. Она не совсем присуща БТИ, исходя хотя бы из названия этих структур, и была возложена на них временно. Что же касается случаев мошенничества и рейдерства, то страхи, по моему мнению, преувеличены. Конечно, в порядке исключения возможно все. Но разве сегодня это не реально? Рейдерам все равно, с кем работать», — рассудительно замечает глава правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин.

Полноценно начать исполнять свои регистрационные функции «Укргосреестр» должен был еще с 1 января 2012 года. Но не сложилось по ряду причин, и старт был перенесен на 1 января 2013 года. Номинально так произошло в том числе из-за организационных факторов (вопрос кадрового, материально-технического обеспечения). А реально также из-за того, что не все интересы во властных группах удалось сбалансировать. Но у Минюста, очевидно, руки ну очень чешутся. Хотя парламент перенес на год бенефис «Укргосреестра», А.Лавринович еще в конце 2011-го подчеркивал: функция регистрации может быть передана подконтрольной его ведомству структуре уже во втором квартале 2012 года.

Свидетельством того, что властные группировки не расставили все точки над «і» в вопросе регистрации прав на недвижимость, является законопроект депутатов Ю.Мирошниченко и А.Пинчука №10140 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Его лейтмотив — «устранение дублирования функций между органами разной ведомственной принадлежности» относительно регистрации прав на земельные участки. В сущности, законодатели хотят пересмотреть Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», предусматривающий сосредоточение только этой функции в Минюсте. Этот документ Верховная Рада еще не рассматривала. Но очевидно, Госзем без боя не сдастся…

Техинвентаризация: путая собственную шерсть с государственной?
На этом БТИ-преобразования не заканчиваются. Нардепы и члены правительства уже добрались и до системы техинвентаризации. На фоне потери функции регистрации прав на недвижимость от БТИ могут остаться «рожки да ножки». Так, на сегодняшний день в парламенте зарегистрированы два законопроекта «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества». Авторы первого — №10286 — депутаты Ю.Воропаев, С.Осыка, А.Черноморов, второго — №10286-1 — члены правительства во главе с Н.Азаровым. Суть документов принципиально разная. Если нардеповский вариант фиксирует нынешний статус-кво и закрепляет за коммунальными предприятиями БТИ исключительное право предоставления услуг технической инвентаризации, то кабминовский предлагает вывести на этот рынок частные структуры — юрлиц и физлиц-предпринимателей.

«Принятие регуляторного акта обеспечит устранение монополии коммунальных предприятий в сфере технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, создание прозрачной и конкурентной среды в указанной сфере», — заверило правительство в пояснительной записке к своему законопроекту.

По логике вещей, конкуренция на рынке должна вылиться для потребителей в повышение качества обслуживания и снижение его стоимости. Но будет ли так? БТИ-сообщество (сторонники депутатского варианта) рисуют перспективы в темных тонах — услуги подорожают, в системе будет господствовать хаос, что приведет к массовому разрушению зданий.

«Если депутатский законопроект предусматривает утверждение тарифов на услуги по технической инвентаризации органами местного самоуправления, то частные предприятия в соответствии со своим уставом будут устанавливать заоблачные цены. Кроме того, снизится качество предоставления услуг в связи с отсутствием квалифицированных кадров и учебных программ по их подготовке», — прогнозирует глава Ассоциации БТИ «Укртехинвентаризация» Леонид Черненко. Он считает: услуги по техинвентаризации подорожают еще и из-за того, что «частники» будут получать лицензии в Минрегионстрое. «Так закладываются коррупционные риски. Очевидно, кто больше заплатит, тот и получит лицензию. И потом эти деньги будут забирать у заказчиков технической инвентаризации», — пророчит Л.Черненко.

Ведомство им. А.Близнюка действительно считается главным лоббистом правительственного законопроекта. При этом бывший руководитель Минрегионстроя Василий Куйбида не исключает, что именно сертификация «частников» вполне может быть ключевым мотиватором для ведомства продвигать инициативы относительно «демонополизации» рынка услуг по техинвентаризации. «Не могу исключать, что за этим будет стоять коррупционная составляющая, — констатирует экс-чиновник. — По моему мнению, министерству логичнее было бы сейчас сконцентрироваться на демонополизации рынка предоставления услуг ЖКХ».

Директор аналитического центра «Правовая защита БТИ» Дмитрий Павленко акцентирует внимание на том, что до 1 января 2013 года БТИ обязаны передать инвентарные дела в архивы «Укргосреестра», из-за чего, мол, частные структуры будут работать вслепую — в связи с отсутствием «базы сравнения» они не сумеют установить, происходили ли какие-либо изменения в объектах недвижимости. А это уже пространство для злоупотреблений. «Более 60% недвижимости — с большим процентом износа. Когда дома начнут сыпаться на головы прохожих, слишком поздно будет оправдываться, — констатирует Д.Павленко. — Изъятие функций учета недвижимого имущества у местной власти свидетельствует о желании заинтересованных лиц обнулить данные по недвижимости, узаконив существующие самовольно построенные здания».

Сторонники сохранения нынешних позиций БТИ не исключают и возможности роста числа случаев мошенничества, что может привести в том числе к потере владельцами своей недвижимости. «Чтобы перевести архивы в электронный вид, нужны годы и миллионные суммы. А именно это и упростит действия мошенников, специализирующихся на захвате чужой собственности. Предусмотрено, что таких структур в каждом городе может быть то ли десять, то ли двадцать. Проще или сложнее будет сфальсифицировать документы? И то, что сегодня возможно в единичных случаях и не всегда по вине БТИ, дальше будет очень просто и массово. Количество нападений на квартиры пожилых людей значительно вырастет», — ожидает Л.Черненко.

Представители БТИ-среды также обращают внимание на вероятные негативные налоговые последствия прихода на рынок частных структур. По их версии, с одной стороны, «частники» оттянут на себя часть клиентов БТИ, которые платят сегодня в бюджеты разных уровней ежегодно 2—3 млрд. грн. С другой — сами меньше будут платить в бюджеты через механизмы налоговой оптимизации.

Хуже не будет?
Виктор Несин из Союза консультантов по недвижимости призывает не драматизировать перспективы модернизации системы техинвентаризации. Он подчеркивает, что «хотя против БТИ ничего не имеет», но вместе с тем уверен в том, что «хуже, чем сейчас, уже не будет». По мнению эксперта, при желании все технические нюансы с теми же инвентарными делами можно будет решить. «Что же касается случаев злоупотреблений и мошенничеств, то они среди частных структур, конечно, будут, как есть сегодня и в БТИ. Здесь уместнее дискутировать о механизмах контроля и ответственности за нарушения — административной, финансовой и т.п.», — считает В.Несин.

Что же касается будущего «Укргосреестра», то директор аналитического центра «Правовая защита БТИ» Дмитрий Павленко обращает внимание на низкие зарплаты его регистраторов и, соответственно, коррупционные риски этого. «Кто из юристов с образованием и опытом выдержит работать только за 800—900 грн. регистратором (с нормой 300 регистрационных действий), а начальником регистрационной службы — за 1300 грн.? Риторический вопрос. Сейчас зарплата регистраторов на предприятиях БТИ составляет 3000—4000 грн. И где тут смысл реформирования?» — замечает эксперт.
До завершения реформирования БТИ, да и всей системы регистрации прав на недвижимость и техинвентаризации не так уж и далеко. Кто и в какой пропорции все же поделит «БТИ-пирог», станет известно уже в ближайшие месяцы. «Чуйка» же подсказывает — при любом сценарии прошлогодняя ситуация опять повторится к концу года, с длиннющими очередями в БТИ и спекулятивным увеличением стоимости услуг «решал»-посредников. Хотели, как лучше, а будет, как всегда…

Василий Пасочник