Есть ли будущее у украинской ипотеки?

Есть ли будущее у украинской ипотеки?

Как нам профинансировать ипотеку?

В последнее время в украинских СМИ возникают дискуссии между экспертами финансового рынка на тему возможных источников финансирования ипотечных программ. Некоторые «эксперты» предлагают сразу напечатать необходимую сумму денег и направить на рынок жилья, невзирая на возможные негативные последствия от осуществления неконтролируемой денежной эмиссии.

Одним из основных игроков на ипотечном рынке Украины является Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Данное финансовое учреждение создано с целью стимулирования рынка ипотеки в стране, используя классические механизмы привлечения средств. Есть ли механизмы использования уже имеющихся в экономике денег для активизации ипотеки в стране? С этим вопросом мы обратились к начальнику Казначейства Государственного ипотечного учреждения Зельцеру Евгению Робертовичу.

Евгений Робертович, хотелось бы от Вас, как от начальника Казначейства ГИУ узнать об источниках финансирования различных ипотечных программ, которые на сегодня реализует Учреждение. Откуда же берутся те денежные средства, которые позволяют ГИУ быть крупнейшим оператором на рынке жилья для граждан и реализовывать различные правительственные ипотечные программы?

Действительно Государственное ипотечное учреждение за годы своего существования активно работало на отечественном ипотечном рынке, внедряя различные программы как для строительных компаний так и, прежде всего, для рядовых граждан Украины. И все это было бы не возможно без соответствующего финансирования. В своей текущей деятельности наше учреждение использует различные источники финансирования, что соответствует международной практике работы ипотечных учреждений второго уровня. При этом, наряду с собственными средствами мы активно привлекаем и заемные ресурсы за счет выпуска собственных долговых обязательств. Среди них особое место принадлежит обычным ипотечным облигациям.

Очень интересно. А расскажите поподробнее об этом финансовом инструменте. Как давно он вообще появился на отечественном фондовом рынке?

Отвечая на этот вопрос, стоит отметить, что в Украине ипотечные облигации выпускаются достаточно давно. Первый в истории Украины выпуск ипотечных облигаций был осуществлен более шести лет назад, еще в начале 2007 года. Тогда трехлетние обычные ипотечные облигации общей номинальной стоимостью 50 млн. грн. выпустил «Укргазбанк». По информации банка, основными покупателями этих бумаг выступили отечественные институциональные инвесторы. В дальнейшем в июне 2008 года выпуск ипотечных облигаций общей номинальной стоимостью 70 млн. грн. также объявлял банк «Крещатик», однако этот выпуск в дальнейшем был аннулирован.

Также в августе 2008 года была начата продажа первых в истории Государственного ипотечного учреждения ипотечных облигаций. Для выполнения своих уставных задач, ГИУ предложил рынку трехлетние обычные ипотечные облигации на общую номинальную стоимость 200 млн. грн. под ставку 11,55% годовых на первый год обращения (далее — плавающая). Несмотря на приближающийся финансовый кризис и некоторое недоверие инвесторов к новому финансовому инструменту, Учреждение смогло реализовать среди инвесторов (преимущественно, украинских банков) ипотечные облигации общей номинальной стоимостью 50 млн. грн.

Весь трехлетний срок обращения облигаций ГИУ всегда своевременно выполняло свои обязанности по выплате купонов по облигациям и досрочного выкупа эмитентом указанных облигаций (даже несмотря на кризисные явления в экономике Украины в 2008-2009 годах). Благодаря этому, ипотечные облигации ГИУ за период обращения не только торговались на вторичном рынке (ПФТС и внебиржевой рынок), но и использовались как обеспечение при проведении операций рефинансирования с НБУ и как залог на межбанковском рынке (РЕПО). В августе 2011 года было первое в истории ГИУ погашение облигаций. И это является знаковым, что оно произошло именно по ипотечным облигациями.

Ну с прошлым, вроде бы, разобрались. А что происходит сейчас, ГИУ планирует новые выпуски ипотечных облигаций?

На сегодняшний день ГИУ самый большой эмитент на рынке ипотечных облигаций, общий объем выпуска которых составляет 700 млн. грн.
Так в декабре 2012 года ГИУ осуществило выпуск трехлетних ипотечных облигаций серии «Н» под ставку 10,5% годовых на 500 млн. грн., которые сейчас размещаются, а конечный срок их размещения — 27 декабря 2013.

Интересно. А кто же на Ваш взгляд может инвестировать в облигации ГИУ?

Инвесторами могут выступать как коммерческие банки с национальным капиталом, так и государственные банки, коммерческие банки с иностранным капиталом, институциональные инвесторы и, конечно же, иностранные инвесторы.

А кто из вышеперечисленных инвесторов является самым крупным инвестором в облигации ГИУ?

По результатам анализа сводных учетных реестров держателей облигаций ГИУ можно сделать вывод, что крупнейшими инвесторами в облигации ГИУ выступают коммерческие банки с национальным капиталом, доля которых среди общего количества инвесторов составляет 40,7%. Так же в облигации ГИУ инвестировали свои средства страховые компании риска, лайфовые страховые компании, институты совместного инвестирования.
Структура инвесторов ГИУ достаточно диверсифицирована, что говорит о заинтересованности рынка в облигациях ГИУ.

И какие возможности открываются перед участниками рынка, инвестирующими в облигации ГИУ?

Заинтересованность облигациями ГИУ связана, в первую очередь, с широкими возможностями их использования различными типами инвесторов. Например, банки имеют возможность получения в НБУ кредита рефинансирования под ипотечные облигации ГИУ в размере 85 % от их балансовой стоимости, но не выше номинальной стоимости этих ценных бумаг с учетом процентов за пользование кредитом. Также, при выдаче банкам финансовых кредитов, ГИУ принимает в залог ипотечные облигации ГИУ в размере 100 % от их номинальной стоимости.

Лайфовые и рисковые страховые компании могут формировать страховые резервы путем инвестирования в ипотечные облигации ГИУ до 30% резервных активов (в ипотечные облигации — вместе не более 10 % страховых резервов и ценных бумаг, эмитированных ГИУ, по которым не предоставлена государственная гарантия, — не более 20% страховых резервов).

Кроме того, негосударственные пенсионные фонды могут приобретать или дополнительно инвестировать в ипотечные облигации ГИУ не более 5% общей стоимости пенсионных активов.

А какие преференции получают владельцы облигаций ГИУ?

Следует особо подчеркнуть преференции, которые предоставляются держателям облигаций Учреждения, которые предоставляет именно ГИУ, в том числе принятие облигаций ГИУ в качестве обеспечения по обязательствам банков перед ГИУ в размере 100% номинальной стоимости (110-120% — необходимый размер покрытия по другим залогам, которые учитываются по рыночной стоимости); поддержка держателей облигаций ГИУ на вторичном рынке (купля-продажа облигаций, мена облигаций, операции РЕПО с облигациями); обязательства банков по возврату средств рефинансирования могут быть выполнены путем передачи Учреждению облигаций с соответствующей номинальной стоимостью.

И какие же ближайшие планы ГИУ на рынке ипотечных облигаций?

Как я уже говорил, в течение этого года ГИУ планирует получить 500 млн. грн. от продажи ипотечных облигаций ГИУ 2012 года выпуска. Кроме того, на 2013 год запланированы новые выпуски ипотечных облигаций ГИУ на сумму 500 млн. грн.
Все эти средства вместе со средствами, полученными от выпуска других финансовых инструментов (в частности, гарантированных государством корпоративных облигаций) Учреждение планирует направить на активизацию сотрудничества с банками-партнерами, в частности, по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов. При этом по мере удешевления заимствований, ГИУ планирует снижать и ставку рефинансирования банков.