НБУ изобрел механизм льготной ипотеки

Выполнение задания президента Виктора Януковича по снижению ставок ипотечного кредитования обернется появлением механизма автоматического рефинансирования Нацбанком коммерческих банков. По мнению экспертов, чтобы деньги НБУ направлялись исключительно на ипотечное кредитование, должны быть созданы условия для монетизации уже сформированных ипотечных портфелей. Таким инструментом могут стать ипотечные облигации коммерческих банков, сообщают «Экономические Известия».

По сведениям «i», предвыборное обещание президента Януковича запустить программу доступного ипотечного кредитования уже заставило Национальный банк и Минфин создать рабочую группу по отработке механизма снижения ставок по жилищным кредитам.

Напомним, в преддверии Всемирного женского дня Виктор Янукович пообещал, что банковские учреждения уже с мая месяца смогут выдавать льготные государственные кредиты всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий (видимо, речь идет о семьях, стоящих в очереди на обеспечение государственным жильем. — «і»). Такие кредиты будут стоить заемщикам около 2-3% годовых, тогда как большую часть процентных платежей покроет государство за счет механизма бюджетной компенсации части процентной ставки по кредиту. По сведениям «i», Минфин планирует заложить на компенсацию в этом году около 2 млрд. грн.

Кроме снижения ставки по жилищным кредитам для очередников президент дал поручение НБУ и Минфину активизировать рыночное ипотечное кредитование, чтобы сделать жилищные кредиты доступными и для тех категорий граждан, которые желают самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

В комментарии «i» глава НБУ Сергей Арбузов сообщил, что для реализации этого поручения в планах Национального банка — наладить автоматический механизм рефинансирования банков по сниженным ставкам, «что уже давно отвечает насущным потребностям рынка». «Речь идет о значительном увеличении эффективности функционирования так называемого трансмиссионного механизма перераспределения денег в экономике. А значит, не только увеличению рыночных оборотов, но и более эффективной работе рыночных рычагов снижения процентных ставок по кредитам для конечных заемщиков»,— заявил глава Нацбанка.

Очевидно, что рефинансирование банков для активизации жилищных кредитов, во-первых, не может быть бланковым. А, во-вторых, должно носить целевой характер, чтобы полученные от НБУ деньги коммерческие банки направляли на ипотечное кредитование, а не, к примеру, на спекуляции на ресурсном или валютном рынке, а также схемное кредитование.

Кроме того, чтобы банки смогли привлекать ресурсы у Нацбанка, им необходима достаточная адекватность капитала, говорит председатель правления «Райффайзен Банка Аваль» Владимир Лавренчук. «Даже если Национальный банк откроет денежный «кран» насыщения и скажет «возьмите», то не так много можно взять. Потому что у нас есть проблемы с тем, что нет нового капитала (в связи с продолжающимся формированием резервов и низким спросом на кредиты, что не подразумевает необходимость в повышении капитализации банков со стороны акционеров. — «і»)»,— отметил банкир.

По мнению экспертов, решить все вышеперечисленные проблемы Нацбанк может попытаться с помощью созданного Ощадбанком по поручению НБУ и при поддержке трех других госбанков Агентства по рефинансированию жилищных кредитов, основная задача которого — секъюритизация пулов ипотечных кредитов и выпуск под них ипотечных облигаций. «Ипотечные облигации можно выпускать как под пулы гривневых, так и валютных кредитов, что позволит генерировать для коммерческих банков недорогой ресурс для кредитования,— полагает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. — При этом ипотечные облигации и будут тем залогом, под который Нацбанк сможет организовать льготное рефинансирование для финучреждений, удешевляя ипотеку».
По его словам, третья редакция стандартов Базельского комитета по банковскому надзору предлагает центробанкам разрешить коммерческим банкам использовать ипотечные облигации при расчете норматива адекватности капитала с меньшим уровнем риска, чем непосредственно кредиты.

Заменив в портфеле активов ипотечные кредиты на ипотечные облигации, банки могут повысить уровень адекватности своего капитала (норматив адекватности рассчитывается как соотношение собственного капитала банка к активам, взвешенным на риски; и чем меньше уровень риска для активов, тем меньше знаменатель и выше расчетный уровень адекватности. — «і»).

Таким образом, на первом этапе выпуска ипотечных облигаций сами банки и будут выступать их покупателями, чтобы затем получить у НБУ рефинансирование под их залог и направить на выдачу ипотечных кредитов.
«Дело за малым — найти объекты недвижимости, под которые можно будет выдавать льготные ипотечные кредиты,— говорит председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин.— Возможно, основой для такого кредитования станут недострои, находящиеся в залогах у госбанков».

Впрочем, одного согласия Нацбанка рефинансировать банки для активизации ипотечного кредитования — явно мало. Сами банки должны испытывать потребность в привлечении ресурсов на такой вид кредитования — для чего, в первую очередь, должны появиться клиенты, нуждающиеся в ипотеке.

Напомним, по оценкам председателя правления банка «Финансы и кредит», при текущем уровне процентных ставок на уровне 15-17% годовых потенциальные клиенты должны иметь подтвержденный доход на уровне 12 тыс. грн. в месяц. По мнению Владимира Лавренчука, востребованным ипотечное кредитование сможет стать при снижении ставки кредита до 10% годовых, с соответствующим снижением ежемесячных платежей и требований к уровню дохода заемщиков.

Сможет ли Нацбанк обеспечить комбанки рефинансированием по ставкам, которые позволят опустить кредитные ставки для клиентов к такому уровню, банкиры прогнозировать пока не берутся.

Александр Дубинский