Оценка имущества: идеальная коррупция

В начале июня мои друзья, коллеги и постоянные заказчики вдруг стали звонить мне, засыпая вопросами. Что случилось на рынке оценки? Почему стоимость оценки объектов недвижимости увеличилась в 8—10 раз? Оценка однокомнатной квартиры в Киеве выросла с 500 до 4000 грн., а дачного коттеджа — с одной до 10 тыс. грн. Почему опытные высококвалифицированные оценщики больше не могут заниматься привычной деятельностью? Как и где пройти сертификацию по новым требованиям? Как случилось, что всю страну распределили между собой 12 операторов-оценщиков, уничтожив конкуренцию и монополизировав рынок? И это на фоне борьбы с коррупцией, которую провозгласил президент Украины.

В общем, появилась серьезная проблема, задевающая не только оценочную общественность, не только лишающая работы около 9 тысяч профессионалов в пользу новоиспеченных пяти десятков, но и угрожающая разрушением и так стагнирующего рынка недвижимости.

Здоровая конкуренция
Профессия оценщика начала формироваться у нас с рождением государства Украина и в связи с необходимостью оценки имущества в процессе его приватизации. Первым госорганом — потребителем оценки — стал Фонд госимущества. Как следствие, на него была возложена руководящая и направляющая роль в регулировании рынка оценочных услуг, ведения реестра оценщиков.

Поначалу свои функции ФГИ выполнял без специального закона, а в сентябре 2001-го его деятельность была закреплена в законе об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности. Несмотря на значительные недостатки, принятие закона считалось прогрессом. Ведь в нем был предусмотрен коллегиальный орган, принимающий решения в области оценки — Наблюдательный совет по оценочной деятельности.

Совет на 50% состоял из представителей оценочных общественных организаций. Столько же голосов в совете отдавалось госчиновникам. Наблюдательный совет согласовывал национальные стандарты оценки, учебные программы, а также решал спорные вопросы. Именно внесение в закон об оценке изменений, касающихся полномочий Наблюдательного совета и превращающих его в «совещательный орган» и позволило «захватить» рынок оценки, вытеснив с него профессионалов. Но не будем забегать вперед. Проследим хронологию событий и методы, достойные Макиавелли….

За 11 лет существования Закона об оценке в Украине прошли обучение, сдали экзамены и зарегистрировались в Реестре оценщиков более 9 тыс. физических лиц. В реестре субъектов оценочной деятельности (СОД) на сегодня зарегистрировано 3296 компаний, что создавало здоровую конкуренцию на рынке оценки и приводило к существенному падению цен на оценочные услуги. Но, видимо, кто-то решил, что конкуренция мешает «снимать бабки».

Призрак монополии
Первая попытка монополизации рынка оценки была в 2008 г. Тогда вносились изменения в непрофильный Закон «О биржевой деятельности». Его заключительными положениями предлагалось внести поправки в 17(!) законодательных актов и сделать существенные изменения в идеологии закона об оценке.

Само по себе внесение существенных изменений в непрофильные законы через заключительные положения противоречит принципам законодательного нормотворчества в Украине. Кроме того, внесение изменений в непрофильный закон обычно сложно отследить тем, кого они касаются, но легче «протащить» тем, кто задумал монополизацию рынка. Фишкой предлагаемых изменений стало требование нотариально заверять отчет по оценке. Но поскольку это требование могло существенно удорожить заверение (ведь отчеты по оценке бывают как на пяти, так и на 5 тыс. страниц), то от новаций удалось отбиться. Тогда против восстала оценочная общественность. Письма-протесты были направлены президенту и в Кабмин. При этом основой навязываемых обществу изменений была попытка переквалификации всех оценщиков. Призрак монополизации угадывался в действиях авторов законопроекта уже тогда.

Затем пошла целая атака на закон об оценке — кто только не предлагал внести туда изменения, считая себя вправе «казнить и миловать» сложившийся рынок, без оглядки на международную практику, без какой-либо попытки поиска решений в интересах потребителей путем повышения требований к качеству оценочных работ. В основном все крутилось вокруг процедур выдачи разрешений на деятельность, в попытках отстранить оценщиков от участия в этом процессе.

Все попытки провалились в связи со сменой власти, что притормозило процесс законотворчества. Тем не менее оценочной общественности удалось узнать своих героев, которые так озаботились вопросами оценки. Ими оказались Антон Яценко и Сергей Осыка — авторы нашумевшего законодательства о Тендерной палате в его самом одиозном варианте. Конечно, тендерный закон в конечном итоге потерпел фиаско, но до того тендерные умельцы сумели «снять пену», заработав целое состояние на несовершенном законодательстве. Думаю, что аналогичный сценарий ждет и оценку. А ведь в любой западной стране после подобного у автора законодательства о тендерной палате не осталось бы шансов и близко подойти к разработке каких-либо законов. У нас же эти же люди теперь пытаются атаковать сферу бизнеса, тут оценка не одинока.

Итак, закон об оценке удалось защитить. Однако под прицел лоббистов монополии попали Налоговый кодекс и закон о ФГИ. В НК попытались внести целую новеллу, благодаря которой оценка должна была развиваться под эгидой налоговой службы. Предполагались: отдельная сертификация, свой Наблюдательный совет по оценочной деятельности и
реестр СОД. Однако г-н Чечетов прислушался ко мнению оценщиков и перед первым чтением потребовал исключить все, что касается «новой» оценки, оставив вполне разумную норму «Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, определенной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом» (статья 172.3 НК).

Кабинету министров поручили разработать порядок такой оценки и заодно определить уполномоченный орган. Соответствующее постановление «Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)» было принято 26.10.2011 г. В нем Фонду госимущества давалось поручение в шестимесячный срок внести на рассмотрение Кабмина предложение относительно органа, который будет осуществлять оценку объектов для налогообложения. До этого момента действовал временный порядок определения оценочной стоимости, утвержденный постановлением. Согласно документу, стоимость недвижимости определяли оценщики, уже имеющие соответствующие сертификаты. А поскольку оценщиков на рынке было предостаточно, то и проблем с оценкой для налогообложения не возникало.

Для целей налогообложения
Однако тендерные герои никак не могли смириться с конкурентной средой. Их последним прибежищем оказался закон о ФГИ, принятый в декабре 2011 г. Документ определил полномочия Фонда госимущества. ФГИ осуществляет «оценочную деятельность в процессе приватизации и аренды государственного имущества, в том числе практическую деятельность по оценке объектов недвижимости для целей налогообложения в процессе приватизации и аренды госимущества». Обратите внимание, что о движимом имуществе для налогообложения в полномочиях почему-то забыли. Более того, сфера действия ФГИ ограничена только приватизацией и арендой госимущества. А где остальные случаи: купля/продажа, залог, принудительное отчуждение, происходящие без приватизации? Тоже забыли?

Однако о них не забыли в подзаконных актах, с помощью которых и обеспечили монополизацию рынка. Кроме того, этот закон изменил роль Наблюдательного совета по оценочной деятельности. Из согласовательного он стал консультативно-совещательным органом. Теперь советника можно слушать, а можно и не слушать.

Подчеркиваю: изменения, внесенные через закон о ФГИ, ключевые для специализированного закона об оценке и должны были вноситься через него. Такова практика нормотворчества. К сожалению, это проигнорировали, когда речь зашла о монополизации рынка.

Но самая главная фишка закона о ФГИ — выделение оценки для налогообложения в отдельное направление (специализацию). До утверждения закона о ФГИ существовало две специализации в оценке. Первая — это оценка объектов в материальной форме. Сюда относится недвижимое и движимое имущество. Вторая — оценка целостных имущественных комплексов и объектов интеллектуальной собственности.

Т.е. до последнего времени специализация определялась по принципу «какие активы оцениваем». И такой принцип соответствует мировой практике.
Появление же специализации «оценка для налогообложения», мягко говоря, вызывает удивление. Ведь стоимость не зависит от того, будет облагаться имущество налогом или нет, она зависит от цели оценки. Так, стоимость для купли/продажи будет отличаться от стоимости для страхования или отражения в финансовой отчетности. То есть стоимость зависит от вида сделки с недвижимостью и никак не зависит от того, для какого заказчика она определяется. Поэтому выделение оценки для налогообложения в отдельный вид не только противоречит принципу, на котором построено действующее отечественное законодательство, но и просто логике.

Спрашивается: зачем это нужно? Неужели оценка недвижимости не дает знания для оценки квартир, облагающихся налогом на доходы физических лиц? А если существующие специализации уже имеют необходимые знания для выполнения оценки (не важно — для налогообложения или передачи в залог банку), то зачем понадобилась отдельная специализация? Ответ только один — для выполнения части плана по созданию идеальной коррупционной схемы. Зачем же еще?

Исключительный вид деятельности
И еще одно новшество, введенное законом о ФГИ. Органы, уполномоченные выполнять оценку для налогообложения (то есть оценщики с квалификацией по третьей специализации), «имеют право проводить оценку для целей налогообложения, начисления и оплаты прочих обязательных платежей, которые осуществляются в соответствии с законодательством (в том числе актов, подлежащих нотариальному заверению и/или государственной регистрации)». Вот это добавление уже выводило указанных оценщиков далеко за рамки Налогового кодекса. Ведь получалось, что под оценку «специальными» оценщиками подпадают не только операции с недвижимостью для налогообложения физических лиц (т.е. достаточно немногочисленные случаи, когда: а) объект продается/покупается чаще одного раза в год или он находился в собственности менее трех лет; б) площадь квартиры более 200 кв. м; в) площадь дома превышает 500 кв. м), но и все случаи купли/продажи, залога и принудительного отчуждения недвижимости.

Для закрепления своего успеха и «отсечения» существующих оценщиков, тендерные герои решили, что оценка для налогообложения должна стать исключительным видом деятельности. Они прописали это требование в заключительных положениях Закона «О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации, касающихся реализации положений Государственной программы приватизации на 2012—2014 годы». Теперь оценка для налогообложения должна выполняться «субъектами оценочной деятельности — субъектами хозяйствования частной формы собственности, исключительным видом деятельности которых является оценка для целей налогообложения».

Таким образом, формально были устранены действующие оценочные предприятия. Их объявили несоответствующими требованиям по исключительному виду деятельности. Хотя никакой необходимости в таких бессмысленных по своей сути требованиях нет. Такого нет ни в одной стране мира. Оценка — это типичная консультационная деятельность и никто не сможет объяснить, почему нельзя заниматься другими видами консультационной деятельности либо другими видами оценок.

Все, круг замкнулся, основание для идеальной коррупции создано махинациями с законодательством. После этого приступили к изменениям в подзаконные акты и как раз уложились в отведенные ФГИ полгода.

Внесены изменения в огромное количество приказов ФГИ. «Специалисты», произведенные на свет как оценщики для налогообложения, теперь оценивают не только для налогообложения, но и для других платежей. Их деятельность теперь охватывает уже практически весь рынок оценочных услуг. В нарушение закона об оценке для них отменили даже годичную стажировку. Иначе не получалось быстренько ввести в оценку новичков-оценщиков, вчера получивших сертификат.

Оценка без осмотра
Серьезной проблемой, созданной приказами ФГИ, является разрешение выполнять оценку без осмотра объекта оценки. А ведь требование осмотра и фотографирования объекта оценки является обязательным во многих западных странах. Разрешение не осматривать объект может привести и, как правило, приводит к искажению результатов оценки. Более того, требованием стандартов является осмотр, описание и приведение в отчете об оценке фотографий не только самого объекта, но и его окружения, так как стоимость недвижимости зависит от ее местоположения. Также в отчете должны приводиться фотографии объекта сравнения, описание его окружения и т.д. Все эти требования «выпали» при выполнении новой оценки.

Вершиной оценочного нормотворчества явился приказ «Об утверждении требований к качеству услуг, предоставляющихся субъектами оценочной деятельности, и правил организации системы внешнего контроля качества». Нельзя сказать, что в оценке все бело и пушисто, проблем здесь, как и в любой другой отрасли, хватает, особенно в части соблюдения методологии оценки и этических стандартов. Но устранение этих проблем никак невозможно с помощью предлагаемой системы внешнего контроля качества. И не потому, что не нужен контроль качества, он нужен везде и всегда. Просто данное положение узаконило перераспределение денежных потоков от оценщиков к внешним контролерам. На основании эфемерного понятия «контроль качества» оно позволяет отменить сертификат СОД в любой момент, когда компания станет кому-то неугодной.

Интересно, что система контроля качества вводится только оценщикам для налогообложения. Как будто другие оценщики не нуждаются в контроле качества. Впрочем, других в учет можно и не брать, так как оценщиков, работающих со сделками не для нотариального заверения почти нет. И они не особо интересуют наших тендерных героев — с них взять нечего.

Примерно к концу апреля — началу мая 2012 г. основные изменения в приказы ФГИ были внесены и события начали разворачиваться по детективному сценарию. Замечу только, что в нарушение требований законодательства, ФГИ не обсуждал с общественностью предлагаемые изменения, а действовал втихую. Не обсуждались и изменения, внесенные в закон о ФГИ, так что до самой публикации документа мало кто знал об оценочных новациях.

Украина: по две области на брата
А 15.05.2012 г. появился приказ ФГИ «Временные общие требования к содержанию учебных программ по профессиональной подготовке оценщиков», которым открывался зеленый свет в части обучения новому направлению оценки для налогообложения. И уже 19.05.2012 г. началось обучение в НИИ Минэкономики развития и торговли. То есть за три дня этот обучающий центр, изучив требования, написал учебную программу, выиграл тендер среди всех учебных заведений, разослал объявление о занятиях и т.д. Конечно, все понимают, что никакого тендера не было, а было выбрано учебное заведение, подконтрольное тендерным героям. Данное учебное заведение ранее не проводило обучающие курсы, не организовывало стажировки оценщиков и процедуру принятия экзаменов. Все другие опытные обучающие центры были отстранены от этого процесса.

В состав экзаменационной комиссии были включены представители только двух саморегулирующихся оценочных организаций, признанных таковыми буквально «вчера», а именно 15 мая 2012 года. Не хочется приводить здесь названия этих организаций, но есть вопрос к ФГИ: «Почему другие девять общественных организаций не были включены в состав экзаменационной комиссии?»

Да и состав слушателей был тщательно просеян — к обучению допускают только своих. Формально, конечно, и чужие могут записаться на курсы. Вот только никто им сказать не может, когда же начнется учеба.

В течении трех дней, с 27-го по 30 мая, были зарегистрированы 12 новых компаний, сотрудниками которых стали новички, прошедшие курс «обучения». После этого новоиспеченные компании получили сертификаты СОД. Все они зарегистрированы в г. Киеве, имеют филиалы в регионах, их сайты похожи как близнецы-братья. Украина распределена между ними — примерно по две области на брата. Это ли не идеальная коррупция, достойная внимания правоохранительных органов? А уж расследование Антимонопольного комитета должно непременно продемонстрировать все признаки монополизма с соответствующими выводами.

Причем, скорее всего, несмотря на астрономическую стоимость оценки, выставленной новоиспеченными СОД, практикующие оценщики по-прежнему будут получать за работу то же вознаграждение, что и раньше (примерно 500 грн. за оценку квартиры), а вот разница пойдет в чьи-то «нужные руки».

Что же делать?
Самым правильным решением всех описанных проблем является отмена как такового исключительного вида деятельности — оценки для налогообложения. Такую оценку должен выполнять государственный оценщик в процессе расчета налога на недвижимость. Она позволит взимать больше с богатых, а не с бедных и даст средства для строительства объектов инфраструктуры.

Придется принять закон, отменяющий все положения касающиеся оценки, которые приведены в законе о ФГИ и в Программе приватизации, сославшись в этих законах на закон об оценке, где данные вопросы изложены системно. Нужно создать систему оценки для налогообложения всей недвижимости. Оценка для налогообложения при купле/продаже будет лишь частью этой системы.

И последнее. Украине давно пора отказаться от византийской системы разработки и прохождения законопроектов и запретить исполнителям писать законы «под себя». Надо, чтобы у каждой строчки закона был автор, а не просто депутат, предложивший поправку. В западных странах любой законопроект проходит массу слушаний и обсуждений специалистами, журналистами и общественностью. В зал парламента выносится готовый к голосованию законопроект, в котором после его окончательного утверждения уже ничего нельзя изменить. У нас такая система отсутствует, а она необходима, чтобы можно было поставить запрет на подобного рода коррупционные схемы.

Оценка для налогообложения будет отменена, — Александр Рябченко, глава Фонда госимущества Украины

Вопли и стоны лишившихся работы оценщиков были услышаны на Банковой. В результате вопрос был поднят в среду на Кабмине. Более того, первому вице-премьеру Валерию Хорошковскому было поручено оперативно «разрулить» ситуацию. Со своей стороны ZN.UA обратилось в Фонд госимущества за разъяснением. Ответ главы ФГИ Александра Рябченко оказался весьма неожиданным…

— У нас в трех законах (Налоговый кодекс, Закон «О Фонде госимущества», Программа приватизации) существуют нормы, которые предусматривают, что оценка для целей налогообложения является специальным видом оценки. Это означает, что вводится новая лицензия. И тот, кто специализируется на такой оценке, уже не может заниматься другой. Поэтому все оценщики, занимающиеся ранее иным оцениванием и имеющие свою лицензию (приблизительно 1900 лиц, которые ранее получили право на ведение оценочной деятельности), уже не могут заниматься новым видом оценки.

— Но это же выливается в серьезную проблему, затрагивающую не только оценщиков, но и их клиентов — граждан Украины.

— Только что (14 июня 14:30. — Ред.) я подписал приказы, и все те люди, которые до 1 января этого года получили разрешение и проводили оценивание объектов недвижимости, а теперь пишут письма о том, что у них забрали такую возможность, будут работать. Мы им вернем это право. Автоматически. То, что они делали в мае или в апреле, смогут делать и теперь.

Приказ подписан и будет обнародован на сайте Фонда госимущества.

— Почему ФГИ так резко изменил свое намерение?

— Ситуация такова, что институционально сфера оценивания не готова к введению этих норм, и мы решили инициировать отмену законов и норм, обеспечивающих специальную оценку для налогообложения. Сегодня не время — государство к такой оценке однозначно не готово,

— Это означает, что такой оценки не будет вообще?

— Я подписал приказы, и Фонд инициирует ее отмену. Решение за правительством. Но я думаю, она будет отменена. Иначе получается очень сложный переход. Во-первых, нет учреждений, которые бы готовили таких специалистов, Во-вторых, не возможно очень быстро подготовить достаточное количество специалистов, чтобы обеспечить все потребности рынка. В-третьих, сама система не готова к тому, чтобы этот вид оценки являлся таким, что только исключительно им можно было бы заниматься. Т.е. для людей создается проблема. Они жалуются, пишут письма. Это ненормально. Нужно все это отменить и сначала создать условия, при которых такой вид оценки может существовать. И лишь потом к этому возвращаться. Ведь на рынке достаточное количество проблем, без решения которых он не является прозрачным. И оценщикам это хорошо известно.

— Т.е. через какое-то время все равно придется заняться этим вопросом?

— Возвращаться придется, но не в текущем и не в следующем году. Система не готова к внесению таких существенных изменений. В сегодняшних условиях изменения теряют свой смысл. Мы отменяем наши приказы, регулирующие эту систему и изданные во исполнение законов, и инициируем отмену самих законов. Сегодня не время для таких перемен — государство однозначно не готово. Возможно, на подготовку потребуется еще лет пять. Не знаю. Но быстро сделать это невозможно.

Анатолий Чабан