Стоит ли ожидать прорыва на ипотечном рынке в 2012 году?

Результаты года оказались для рынка ипотечных кредитов намного печальнее, чем были в предыдущем, 2010 году. Средние реальные ставки, которые плавно снижались до сентября-2011, осенью так резко подорожали, что по некоторым срокам превысили показатели начала 2011 года на величину до 0,4 п.п. При этом большинство экспертов не ожидают существенных улучшений условий по ипотеке в 2012 году.

Общее впечатление от 2011 года в сфере ипотеки – это заметное оживление, по сравнению с предыдущими тремя годами. Так, появились давно забытые предложения по рефинансированию ипотечных кредитов. Кроме этого, вновь активизировались программы кредитования при содействии с Государственным ипотечным учреждением, хотя из-за малых сумм, выделяемых на программу, а также из-за того, что условия по таким кредитам не намного отличаются от стандартных, ожидаемого прорыва в обеспечении жильем благодаря программе не произошло. И ситуация по сути осталась прежней взять кредит практически невозможно. Наконец, начала улучшаться ситуация с молодежным кредитованием: государство теперь выделяет средства на возврат старых долгов и даже на новые программы и проекты.

Еще одна тенденция года – активная законотворческая деятельность, связанная с кредитованием. К счастью, почти всегда ее плоды были на радость заемщикам, а не банкам. Ярким примером этого может быть новый Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно урегулирования отношений между кредиторами и потребителями финансовых услуг», который, помимо не очень приятных новшеств (как уголовная ответственность за порчу залогового имущества), ввел и ряд изменений, приятных для украинцев и не очень приятных для банков. «Вследствие последних законодательных инициатив, усложняющих вопрос взыскания залогового имущества в случае возникновения просроченной задолженности, ипотека так и осталась в группе наиболее рисковых направлений кредитования для банков. Даже те банки, которые планировали выйти на этот рынок к концу 2011 года, отложили намеченные активности. Кроме того, с изменением конъюнктуры рынка в целом в условиях повышения стоимости ресурса этот сегмент начал сжиматься, а застройщики начали пытаться продвигать продажи недвижимости через свои предложения возможной рассрочки», — рассказывает Игорь Шумицкий, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка .

Тем не менее, общее оживление на ипотечном рынке под конец года сдулось, как воздушный шарик, так и не принося потенциальным заемщикам доступные кредиты на жилье.

Ставки поднялись выше, чем были в начале 2011 года

Средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке первые восемь месяцев 2011 года уверенно продолжали тенденцию 2010 года и снижались, вселяя надежду в потенциальных заемщиков. В итоге, по состоянию на 05.09.2011 г., по данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя ставка по кредитам на покупку вторички сроком на 20 лет составляла уже 16,84% реальных годовых. В последний раз столь низкая стоимость кредитов на рынке наблюдалась лишь в лучшие месяцы далекого 2008 года: по данным компании «Простобанк Консалтинг» на 14.01.2008 г., средняя ставка по займам сроком на 20 лет составляла 16,5% реальных годовых, а немногим позже, в августе-2008, она уже выросла до 21,4% реальных годовых.

Такими низкими ставки по ипотеке в 2011 году были недолго: в результате кризиса ликвидности у украинских банков в сентябре началось незначительное подорожание, которое затем переросло в интенсивный рост ставок, и за оставшиеся месяцы уходящего года динамика стоимости кредитов на покупку вторички не только быстро нивелировала такое длительное и ожидаемое удешевление, но и откатилась на уровень конца 2010 года.

Так, за четыре последних месяца 2011 года, с начала сентября, средняя реальная ставка по кредитам сроком на 20 лет повысилась на 2,5 процентного пункта и составила 19,33% годовых, чуть больше, чем было в январе-2011. При этом больше всего, по сравнению даже с началом 2011 года, выросли в стоимости кредиты на покупку вторички сроком на 10 лет: сегодня они на 0,4 п.п. дороже, чем были год назад, и стоят, в среднем, 20,20% реальных годовых.

Немногим лучше оказалась динамика стоимости кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке жилья: хотя изменение процентных ставок проходило, в целом, по схожему сценарию, за исключением того, что по результатам года, средние реальные ставки на большинство сроков оказались все же ниже, чем в январе-2011.

Так, ощутимее всего по результатам года снизились ставки по кредитам на первичку сроком на 20 лет, на 2,18 п.п. – до 17,10% реальных годовых; ставки по кредитам сроком на 15 лет снизились на 0,57 п.п. – до 18,21% реальных годовых; по кредитам сроком на 10 лет снизились на 0,47 п.п. – до 18,63% годовых.

Но больше всего выросли ставки по кредитам появившегося, было, рефинансирования: всего лишь за декабрь 2011 года такие займы выросли в стоимости на величину до 4,6 п.п. и составили 21,03% реальных годовых по сроку на 20 лет. Таким образом, только появившись на рынке, продукт стал неинтересным для заемщика, превысив в стоимости остальные ипотечные кредиты.

Впрочем, даже в августе-2011, когда ставки по ипотеке были самые низкие на рынке, почти как в 2008 году, кредиты на покупку жилья нельзя было назвать доступными. Основные причины этому, как и раньше, — высокие требования банков к официальным доходам заемщика (которые были намного мягче в 2008 году); сравнительно высокие ставки по займам в гривне (в 2008 году многие брали кредиты в долларах, хоть и с высокими рисками, но под низкие ставки); отсутствие низких авансов (в 2008 году более половины кредитующих банков предлагали авансы до 10% от суммы кредита, при этом треть из них составляли займы вообще без первоначального взноса).

Низкие авансы появились, но лишь символически

Итоги 2011 года с точки зрения первоначальных взносов по ипотеке можно было бы назвать относительно успешными: на рынке появились давно невиданные предложения с авансом в 10% и 20% от суммы кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Кроме того, увеличилось количество предложений с авансом 30% — с 9 в январе-2011 до 13 в декабре-2011. Тем не менее, несмотря на прецедент, первоначальный взнос не более 20% есть всего у двух банков, а на рынке отслеживается тенденция уменьшения среднего аванса.

Кроме этого, эксперты отмечают тенденцию уменьшения сроков ипотеки, и объясняют это подготовкой банков к возможному кризису. «Банки обезопасили себя от возможной второй волны кризиса ограничением срока кредитования (так, летом несколько банков предлагали 30-летние программы, а в конце года – ни один), увеличением размера первоначального взноса (который достиг, в среднем, 35% в конце года против 30-32% в середине года). Также банки совершенствуют кредитные процедуры для уменьшения ожидаемой доли дефолтов», — отмечает Андрей Олейник, заместитель Председателя Правления, Евробанк.

Часть банков свернула кредитование

Но самой неприятной новостью года стало неожиданное уменьшение количества банков, принимающих заявки по кредитам. Так, если в конце октября-2011, по данным компании «Простобанк Консалтинг», на рынке было 15 предложений по кредитам на покупку вторички сроком на 20 лет, то в конце декабря-2011 их осталось 12. Количество таких займов сроком на 15 лет уменьшилось с 25 до 21. Ту же тенденцию демонстрируют кредиты на покупку первички, которые вообще уменьшились в количестве на треть: так, количество предложений займов сроком на 15 лет за тот же срок уменьшилось с 19 до 13.

То, что уменьшение предложений по кредитам напоминает 2008 год, отмечают даже эксперты. «Ипотечные кредиты уже не являются настолько доступными, какими были в мае-сентябре 2011 года. Некоторые из крупных банков, несмотря на информацию о возобновлении ипотечного кредитования, так и не успели фактически возобновить выдачу ипотечных кредитов, и вынуждены были «свернуть» ипотечное кредитование. Ситуация на рынке несколько схожа с аналогичным периодом 2008 года. Участники финансового рынка в ожидании второй волны финансового кризиса», — Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка. «Банки сейчас, в принципе, сосредоточены на концентрации ликвидности и укреплении своих позиций на случай дальнейшего снижения прогнозов относительно развития мировых экономик и их возможного влияния на украинский рынок. Это повлияло на снижение кредитной активности в целом, даже в отношении краткосрочного кредитования, менее чувствительного к ценовому фактору. И тем более, это не могло не сказаться на более рисковых продуктах, таких как ипотека», — подтверждает Игорь Шумицкий.

Наиболее заметны ожидания банков и желание обезопасить себя от возможных осложнений на примере предложений по кредитам на покупку первички.

Так, лишь четыре банка из 18-ти, которые принимают заявки на такие кредиты, не устанавливают ограничения на объекты, на которые можно взять заем. Остальные кредитуют покупку квартир лишь в объектах определенных застройщиков. Впрочем, для желающих получить кредит на квартиру у застройщика по своему выбору, есть еще один вариант: взять заем под залог жилья на вторичном рынке: у 10 учреждений из 18-ти кредитующих есть такие предложения (детальнее см. ниже).

Что же дальше?

Стоит ли ожидать прорыва на ипотечном рынке в 2012 году? Впервые за последние четыре года прогнозы экспертов о развитии рынка настолько осторожны и противоречивы. Действительно, слишком много факторов влияет на ситуацию на рынке ипотечного кредитования. В одном эксперты сходятся: восстановление рынка ипотечного кредитования напрямую связано со стабилизацией экономики и ситуации на денежном рынке, и все прогнозы так или иначе связаны с ожиданиями экспертов. «Ситуация на рынке ипотечного кредитования будет зависеть от состояния ликвидности в банковском секторе. Последняя определяется макроэкономическими факторами (ожидаемых и реальных темпов развития мировой и украинской экономики, платежного баланса Украины, курса гривны, ожидания относительно курса и т.п.), а также монетарными мерами регулятора. Поскольку мы не ожидаем существенной девальвации гривны до декабря 2012 года, весьма вероятно, что в течение 2012 г. количество ипотечных программ будет увеличиваться, и их условия будут либерализироваться», — считает Андрей Олейник, заместитель Председателя Правления, ЕВРОБАНК.

Впрочем, не все эксперты столь оптимистичны. «Полное сворачивание ипотечного кредитования на рынке маловероятно, хотя не исключено существенное его ограничение в результате значительного ужесточения условий кредитования (повышение процентных ставок, ограничение сроков кредитования, ужесточение требований к размеру собственного взноса заёмщика и подходов к оценке его кредитоспособности). В краткосрочной перспективе продлится тенденция роста процентных ставок по ипотечным кредитам (ожидаемый рост 2 — 2,5 процентных пункта)», — уверен Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка . «При существующих вводных, до восстановления кредитной активности рынка, повышения платежеспособности клиента и урегулирования рисков, связанных с возвратом залога в ипотеке, я не склонен давать какие-либо оптимистические прогнозы относительно развития этого сегмента в 2012 году. Думаю, в 1 квартале 2012 года мы увидим уход из этого сектора еще некоторых игроков, — отмечает Игорь Шумицкий, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка. – Ввиду усиления рисковой составляющей можно прогнозировать увеличение размер авансов до 50% в среднем по рынку и сокращение сроков кредитования ипотеки до 10-15 лет. Другие требования существенно пересматриваться не будут».

По словам экспертов, если и можно ожидать каких-либо улучшений в условиях ипотеки, то это произойдет не раньше второго квартала 2012 года. «Прогнозировать практически невозможно. Множество факторов, влияющих на формирование экономической ситуации в стране в целом, будут оказывать влияние на банковский сектор. Одним из положительных факторов, влияющих на украинскую экономику, станет чемпионат Евро 2012, который будет проходить летом 2012 года. Наверняка в первой половине 2012 года стоимость денежных ресурсов для банков упадет в цене, что повлечет за собой возобновление кредитных программ и даже некоторое снижению процентных ставок», — считает Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик ».

Впрочем, значительных улучшений на ипотечном рынке ожидать все равно не стоит – максимум, что ожидает заемщиков – условия, лишь немногим лучше тех, которые были на рынке в августе-2011 года. «В случае стабилизации отечественной экономики и ситуации на денежном рынке, ожидаем восстановление рынка ипотечного кредитования, что повлечет за собой снижение процентных ставок до приемлемого уровня, снижение требований к первоначальному взносу – до 20-25%, формирование более лояльных требований к оценке платежеспособности клиентов. Использование неподтверждённых доходов маловероятно», — уверен Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка.

Общая картина рынка ипотечного кредитования физических лиц по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 20.01.2012 г. такова

ИПОТЕКА

Жилье на вторичном рынке под залог его самого

Кредит на покупку жилья на вторичном рынке без ограничений по его локализации под залог самого приобретаемого объекта можно получить в 26-ти банках из числа 50-ти лидеров по активам.

Срок кредита – 20 лет

* кредиты на вторичное жилье с авансом 10% на все сроки предполагают предоставление в залог дополнительной вторичной недвижимости, уже принадлежащей заемщику

Срок кредита – 15 лет

Срок кредита – 10 лет

Срок кредита – 5 лет

Срок кредита – 1 год

Кроме этого, пять учреждений предлагают льготные кредиты на вторичную недвижимость по программе Государственного Ипотечного Учреждения с авансом от 25% на сроки до 30 лет:

Также «вторичку» кредитует ряд банков не из числа 50 лидеров по активам:

Ряд меньших учреждений также предлагает кредиты по программе рефинансирования ГИУ сроками до 30 лет:

Жилье на первичном рынке

Первичный рынок жилья под залог самого приобретаемого объекта кредитуют четырнадцать банков из числа 50 лидеров по активам.

Из меньших банков покупку жилья на первичном рынке кредитуют:

Первичная недвижимость под залог вторичной

Из числа 50 банков-лидеров по активам кредиты на покупку недвижимости первичного рынка под залог альтернативной недвижимости вторичного рынка, уже являющейся собственностью заемщика, предоставляют восемьбанков (без точной локализации приобретаемого жилья, кроме Ощадбанка):

Из меньших банков «первичку» под залог альтернативной «вторички» кредитует Банк Кипра – с авансом 30% на сроки от одного до 20-ти лет и под реальные ставки 23,65% — 25,66% годовых.

Ремонт в кредит

Продукт «Ремонт в кредит» предлагают два банка из числа 50 лидеров по активам:

ПроКредит Банк – ставка по кредиту на ремонт с использованием энергосберегающих технологий (пластиковые окна, радиаторы, утепление стен и др.) 43% реальных годовых на срок от 3-х до 24-х месяцев. Аванс 0%. Поручительство физического лица обязательно.

Кредобанк – под 17,33% — 18,77% реальных годовых сроком от года до 15 лет, с авансом от 40%. Максимальная сумма кредита – 250 тысяч гривен.

Из меньших банков кредит на ремонт предлагает Укринбанк – под 24,78% — 26,85% реальных годовых под залог ремонтируемой недвижимости на срок до пяти лет и с авансом 30%.

Рефинансирование

Кредиты на рефинансирование взятых ранее ипотечных кредитов предлагают два банка из числа 50-ти лидеров по активам:

Кредобанк – рефинансирует ипотечные кредиты с авансом 30% на сроки до 15 лет под 17,62% — 17,83% реальных годовых.

Укрсоцбанк – предлагает рефинансирование ипотечных кредитов под 23,06%-23,39% реальных годовых сроком до 20 лет с авансом 30%.

Фольксбанк – предлагает рефинансирование ипотечных кредитов под 19% реальных годовых сроком от 1 до 20 лет без первоначального взноса.

Банк Форум рефинансирует ипотечные кредиты под 22,09% — 22,39% реальных годовых с авансом 50% на срок до 15 лет.

Из меньших банков такие предложения есть у Банка Кипра – кредит под 23,68%-24,59% реальных годовых сроком до 20 лет с авансом 40% (или 50%, если предмет ипотеки находится за пределами областного центра). Возраст заемщика на момент погашения – 21-55(60) лет.

Мнение

Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка

Необходимо отметить, что значительное «торможение» развития ипотечного кредитования ожидается в связи нововведениями с 01.01.2012 г. в части передачи функций регистрации права собственности на недвижимое имущество Минюсту, а именно, в связи с рядом неурегулированных вопросов. Поэтому с большой вероятностью можно говорить, что рынок недвижимости, а, соответственно, и рынок ипотечного кредитования, в 1 квартале 2012 попросту будет «парализован», если Президентом Украины не будет подписан принятый 09.12.2012 г. ВРУ ЗУ «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно обеспечения реализации прав на недвижимость и их отягощений при их государственной регистрации», который позволит до 1 января 2013 года отсрочить нормы об изменениях в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик»

Что будут предпринимать банки для уменьшения проблемной задолженности по ипотечным кредитам в 2012 году? Конечно, острее всего данный вопрос для кредитующих учреждений стоял в 2008-2009 годах. За это время банками разработаны программы лояльности, которые позволили изменить условия кредитования заёмщиков, испытывающих временные финансовые трудности. Такие подходы позволили банкам и их клиентам найти возможные пути уменьшения проблем погашения кредитов. Но, тем не менее, и сейчас вопрос проблемной задолженности для банков все еще остается актуальным. Работать в этом направлении приходится всем учреждениям банковской отрасли, которые занимаются или занимались предоставлением займов. Как и ранее, банки будут применять все возможные меры: продавать портфели задолженности коллекторским компаниям, рефинансировать кредиты. Возможно, в 2012 году отпадет острая необходимость в коллекторах, так как ожидаются изменения на законодательном уровне. Процесс возврата проблемной задолженности значительно упростится, что положительно повлияет на стабильность банковского сектора.

Алиса Лисицына, Евгения Резниченко