В Украине отменена бесплатная раздача земельных участков

В Украине отменена бесплатная раздача земельных участков

Теперь земельные участки государственной и коммунальной форм собственности сможет получить только победитель аукциона.

Это значит, что местные власти больше не смогут использовать скандальные схемы выделения и отвода земель. Каждый пустующий участок нужно будет внести в единую базу и выставить на торги. Чиновники уверяют, что новшество привлечет иностранных инвесторов и наполнит местные бюджеты на десятки миллионов гривен уже до конца этого года. Однако юристы предупреждают — новую схему также можно обойти, сообщает Kanzas.ua.

Само по себе принятие закона о земельных торгах стало позитивным событием. Эксперты напоминают, что именно его отсутствие стало предпосылкой к возникновению различных схем землеотвода, которые приобрели особую популярность у местных властей во время кризиса. Еще в 2008 году в Земельный кодекс внесли изменения, которыми запретили выделять муниципальную землю кому бы то ни было на неконкурентной основе. Четко прописали требование: государственные и коммунальные участки можно продавать лишь на аукционах и в порядке, прописанном законодательно. Однако закон об этом порядке так и не появился. «Несколько раз проблему пытались решить постановлениями правительства, — вспоминает президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Одно из них было признано неконституционным, другое работало лишь несколько месяцев».

В результате торги проводили кто хотел и как хотел. «Если у сторон сделки было желание устроить аукцион, его проводили на основании решений местных советов, — рассказывает адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — При этом использовалась широко известная схема технического аукциона: один реальный покупатель и две-три подставные фирмы. Затем результат аукциона подтверждался в суде, чтобы подстраховать сделку, которая фактически была проведена без четкого соблюдения законодательных норм. Те же, кто не хотел устраивать аукцион, оправдывались тем, что нет прописанной в законе процедуры, и, соответственно, отводили земельные участки как придется. Чаще всего потенциального покупателя «подгоняли» под предусмотренные в Земельном кодексе случаи преимущественного права выкупа земли и отдавали участок за копейки».

Достаточно вспомнить, как прокуратура гектарами возвращала землю в столице, которую бесконтрольно раздавала «команда молодых реформаторов» Леонида Черновецкого, — счет прокурорских предписаний шел на десятки. По словам главы Госагентства земельных ресурсов Сергея Тимченко, правоохранительными органами до сих пор расследуются сотни дел о продаже и аренде земель государственной и коммунальной собственности. Еще сотни дел по незаконным торгам могут быть заведены в перспективе.

Однако в дальнейшем проблема должна исчерпать себя — в первую очередь благодаря изменениям в законодательстве. «Впервые за много лет в стране появилась прозрачная и единая процедура проведения земельных торгов, — подчеркивает Тимченко. — Определены все неоднозначные моменты, которые до недавних пор позволяли местным чиновникам разбазаривать землю. Как только закон заработает в полную силу (осталось разработать и утвердить несколько нормативов по технической документации), в различных регионах страны на торги будет выставлено более 600 земельных участков. Эти лоты уже подготовлены местными властями к аукционам».

Крайний срок разработки всей нормативно-правовой базы назначен правительством на 20 ноября. После этой даты государственные и коммунальные земли «пойдут с молотка» на легальных основаниях. В Госземагентстве ожидают, что до конца года местные бюджеты получат от проведения торгов дополнительно десятки миллионов гривен, а украинские несельскохозяйственные земли станут более привлекательными для инвесторов. «До сегодняшнего дня существовал риск того, что итоги аукциона могут быть обжалованы в любой момент, — поясняет Кошиль. — Инвестор, особенно иностранный, не будет вкладывать деньги в то, что можно легко потерять. Теперь ситуация кардинально изменится — земля получит не только конкурентную цену, но и более эффективного собственника. Кроме того, введение легального механизма покупки земли сделает менее привлекательными обходные схемы».

В то же время эксперт не исключает, что со временем юристы-умельцы смогут придумать обходные схемы, чтобы избегать аукционов. Даже сейчас в законе видны «узкие» места. Например, есть перечень случаев преимущественного права выкупа земли. Никуда не делась и возможность проведения технических аукционов, где будут между собой торговаться несколько фирм, которые контролирует один владелец, — для создания «массовки» и видимости конкуренции. «С учетом психологической склонности наших чиновников и бизнеса к обходу законодательства нельзя утверждать, что нарушений больше не будет, — признает Доценко-Белоус. — Конечно, пробелы в законах заполнили, и это положительный момент. Однако провести фиктивный аукцион все так же просто. К примеру, закон установил барьер для фиктивных фирм — уплата гарантийного взноса, который зачисляется на счет организатора торгов. Надо сказать, что не для всех это станет барьером, тем более что сумма взноса каждый раз определяется отдельно. Лицензию организатора торгов получить тоже просто — ее и сейчас имеют многие товарные биржи. Так что риск сговора не исключен».

Кроме того, можно неоднозначно расценивать один из положительных, на первый взгляд, нюансов — закрепление процедуры земельных торгов не в специальном законе, а в общем Земельном кодексе. По мнению Кошеля, это можно считать позитивным шагом, который приближает кодекс к статусу настоящего кодифицированного документа, а не к сборнику отсылочных норм. А вот Доценко-Белоус говорит, что законотворцы перестарались. «Это не совсем уровень кодекса, когда поминутно расписывают обеденный перерыв, — считает юрист. — Указано, что обед может длиться 15 минут. А что, если он будет длиться 16 или 17 минут? Получится, что нарушен пункт закона и тогда любое заинтересованное лицо получит основание обратиться в суд и признать торги недействительными. Конечно, это лишь предположение, но в наших условиях возможно все».

В связи с этим Доценко-Белоус рекомендует: даже при покупке земли с торгов по новой процедуре на первых порах покупателю не лишне перестраховаться. Лучше подтвердить законность сделки соответствующим решением суда, чтобы не получилось так, что в будущем торги будут опротестованы прокурором из-за лишней минуты в обеденном перерыве. В то же время в будущем эти тонкости могут быть урегулированы, полагает юрист. Так что в общих чертах впечатления экспертов от новой процедуры земельных торгов позитивные. «Главное, что политические силы перестали по недомыслию тормозить принятие такого порядка, — резюмирует Кошиль. — Многие долгое время ассоциировали земельные торги с новым шагом к снятию моратория на продажу сельхозземель. На данном этапе это разные вещи, поэтому паника по поводу «распродажи» украинской земли безосновательна».

Арендное плато

Кроме сделок купли-продажи в обязательном порядке через аукцион должны проходить и сделки по аренде муниципальных участков. В этом случае новшества для арендаторов скорее положительные. Раньше право аренды участка продавалось на аукционе по цене такого права. В итоге арендатор платил за него дважды: один раз после проведения земельных торгов, платя стоимость права аренды как вещного права, а после этого — каждый год платя арендную плату. Новые правила предусматривают, что право аренды земельного участка на аукционе приобретает участник, который в ходе торгов предложил самый высокий размер арендной платы.

Один в поле — не покупатель

По-новому в законе прописан и ряд положений о признании торгов недействительными. В случае если на момент начала аукциона в наличии только один участник и для участия в повторных торгах зарегистрирован только тот же участник, он имеет право приобрести сам земельный участок или право пользования на него по стартовой цене. Эксперты считают, что эта норма пригодится в случаях проведения торгов по приобретению прав на земельные участки депрессивных территорий. На них, как правило, нет особого спроса, поэтому достаточно единственного клиента. Хотя может появиться новый вид бизнеса — подавать заявку на участие в торгах, особенно на дорогие участки в хороших районах города, но не торговаться или отказаться от участия в торгах, предварительно получив «отступные» от реального заинтересованного покупателя.
Регистрация участков упростится

Уже в январе покупателям недвижимого имущества (земельный участок, дом, квартира) не придется обращаться в БТИ, получать выписку из земельного кадастра и проходить все круги бюрократического ада. Регистрацией прав собственности займется Укргосреестр и частные нотариусы, к которым нужно будет обращаться, если действие с объектом недвижимости требует нотариального заверения (заверение договора купли-продажи, раздела, дарения, выдачи свидетельств о праве собственности по наследству, с публичных торгов). Они же проведут регистрацию в Госреестре прав на недвижимое имущество и выдадут соответствующую выписку. Кроме того, с нового года в обиход войдут новые бланки приватизационных свидетельств на недвижимое имущество. Основным их отличием станет отсутствие на них голограммы. Действие бланков старого образца с голограммой не потеряет силу. Поэтому старые документы менять не нужно.

Виртуальная карта земель

С нового года любой гражданин Украины сможет просматривать электронную карту с земельными участками в режиме онлайн. Об этом заявил министр аграрной политики и продовольствия Николай Присяжнюк. По словам министра, это основной этап подготовки Земельного кадастра, который является обязательным условием для внедрения полноценного рынка земель, особенно сельхозназначения. Виртуальная кадастровая карта даст любому человеку возможность увидеть площади и границы интересующих его участков, а также узнать их целевое назначение. «Таким образом будет обеспечен прозрачный и открытый доступ собственников земельных наделов к информации о них», — считает Присяжнюк.