Аренда торговой недвижимости: девелопер в доле

В Украине все чаще девелоперы предлагают арендаторам торговых центров переходить на оплату аренды не по фиксированной ставке за кв. м, а в виде процента от товарооборота. При этом возникают две основные проблемы: как отследить реальные доходы от продаж и как убедить банк предоставить кредиты в ситуации, когда очень сложно просчитать будущий кеш флоу.

Все чаще
По наблюдениям директора UTG (Украинская Торговая Гильдия) Евгении Локтионовой, в Украине с 2005 г. некоторые договора аренды в ТЦ заключаются на условиях оплаты не в фиксированной ставке, а в процентах от товарооборота. Но особую популярность этот способ приобрел всего 2-3 года назад, когда на рынке из-за кризиса начали массово пересматриваться ставки.

За это время практика применения процентов от оборота распространилась на многие ТЦ – как говорят консультанты, на все качественные и все новые объекты. «Данная схема особенно распространена среди иностранных продовольственных сетей, а также крупных операторов одежды и обуви, выступающих мини-якорями торгового центра», — уточняет директор департамента стратегического консалтинга и аналитики компании CBRE Марина Крестинина.

«Изначально этот метод начали активно применять в своих проектах в Украине международные девелоперы, которые на тот момент уже имели богатый опыт его использования за пределами Украины. Это, к примеру, ТРЦ «Ривьера» в Одессе, ТРЦ King Cross Leopolis во Львове. На сегодняшний день и национальные девелоперы применяют данный принцип в развиваемых ими проектах», — рассказывает руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ Наталья Миколайчук.

Действительно, на процентах работают операторы как в Киеве, так и в регионах. Е .Локтионова приводит в пример ТРЦ «Глобал UA» (Житомир), ТРЦ «Караван» (Харьков), ТРЦ «Донецк Сити» (Донецк). По словам управляющего директора «Дивизиона обуви и одежды MTI» (магазины Intertop, Plato, Clarks, Ecco, Geox и др.) Сергея Бадритдинова, этот подход они уже применяют во всех городах, где присутствуют магазины сети, например, в Донецке, Харькове, Одессе.

Стоит отметить, что речь идет исключительно о профессиональных ТЦ – в стрит-ритейле плата в виде процентов пока не прижилась. «Собственник в стрите может себе позволить диктовать условия. А арендаторами магазин на Крещатике воспринимается как реклама или необходимая имиджевая составляющая, которая может быть убыточной», — объясняет М. Крестинина.

Впрочем, как рассказал совладелец ТЦ Dream Town Александр Меламуд, в его ТРЦ таких магазинов – около 10%, среди них в основном крупные якорные арендаторы и международные бренды (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear и др., представленные в Украине Inditex Group). Зато он подтвердил, что этот способ оплаты они применяют у себя с самого начала (первая очередь была открыта в окрябре 2009 г., вторая – в июле 2011 г.), более того, с некоторыми операторами они работают по такой схеме еще со времен ТРЦ «Глобус».

Дороже минимума
По словам управляющего директора Colliers International (Россия) Максима Гасиева, размер ставки зависит от силы бренда. «Это позволяет владельцу собирать данные о товарооборотах каждого арендатора, сравнивать их с количеством посетителей и делать вывод о работе операторов», — объясняет он. «Стандартных вилок не существует, это предмет индивидуальной договоренности с каждым оператором, — говорит С. Бадритдинов. Например, Intertop платит 12%.

В отличие от западной практики, где плата в виде процента от товарооборота применятся в чистом виде, у на принято подстраховываться. Т.е. арендодатель, устанавливая для какого-то оператора такую ставку, все равно оговаривает в договоре, что в случае недостаточных денежных потоков магазин будет платить не менее установленной для него фиксированной арендной ставки за кв. м.

Например, как рассказывает А. Меламуд, они отбирают таких арендаторов по принципу доверия, тогда как товар значения не имеет. ««С другой стороны, зависит еще вот от чего. Предположим, мы все делаем хорошо, а оператор все делает плохо. Почему мы должны в этой ситуации страдать? Это же зависит не только от того, насколько белые и пушистые компании, а еще и от его профессионализма», — говорит бизнесмен.

Как уточняет Н. Миколайчук, обычно же размер процента с товарооборота в основном зависит от категории торгового оператора и варьируется в следующих пределах (не без исключений): продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, DIY 3%-4,5%, супермаркеты электроники 3%-5%, магазины одежды и обуви, в том числе магазины спорттоваров 8%-14%, операторы развлечений, в том числе общественное питание 7%-10%.

Доплата от товарооборота к аренде

Источник: UTG

Мешают банки и серость
Несмотря на то, что консультанты и владельцы ТЦ называют практику оплаты аренды в виде процентов от оборота общемировой и правильной, в Украине пока есть немало сдерживающих факторов. Причем один из них создается банками, занимающихся кредитным финансированием торговых объектов. «Чтобы проект реализовался, инвестор на каждом этапе строительства и планирования должен понимать, что бюджет ТЦ позволит ему в разумные сроки окупить проект. К сожалению, процент от товарооборота – величина достаточно переменная, и финансистам на нее сложно опираться», — объясняет М. Гасиев. Таким образом, банк требует, чтобы владелец ТЦ заложил в бюджет точные фиксированные ставки, т.к. проценты от товарооборота не позволяют банкирам просчитать прибыльность и риски.

Кроме того, владельцы и управляющие ТЦ, несмотря на очевидную выгоду от «процентного» метода, не всегда спешат его предлагать операторам из-за характерного для украинцев желания обмануть и налоговую, и остальных. Т.е. арендодатель попросту не всегда может отследить реальный товарооборот. «Мы не контролируем. Теоретически это можно контролировать по отчетам бухгалтерии, но мы не хотим этим заниматься. Если бы у нас было бы так же прозрачно, как на Западе, то мы с удовольствием бы работали на проценте с оборота, тогда все бы больше зарабатывали. Мы все были бы в одной упряжке. У всех был бы стимул. Но в такой ситуации, как в нашей стране, лучше давать фиксированную ставку», — говорит А. Меламуд.

Впрочем, чаще операторы все же просто ежемесячно или ежеквартально предоставляют арендодателю z-отчет с кассовых аппаратов. «Мы ежемесячно готовим отчет владельцу», — рассказывает С. Бадритдинов.

Консалтеры признают, что отчетность – большая проблема, т.к. есть способы обмануть арендодателя. Но уточняют, что чем более крупным становится бизнес, тем менее выгодно становится придумывать такие схемы. «Если у тебя 50 магазинов, тебе проще честно платить налоги и иметь контроль над товарооборотом, чем придумывать левые схемы и понимать, что тебя собственные сотрудники будут обворовывать», — объясняет М. Гасиев. Он добавляет, что для пущего контроля на вполне законных основаниях можно устанавливать технические средства, которые будут отслеживать операции на кассе, и передавать их арендодателю.

М. Гасиев рассказывает, что в одном из ТЦ в Португалии владельцы установили терминал, в который каждый арендатор ежедневно вносит информацию о выручке. А чтобы это делалось честно, в ТЦ постоянно работают два аудитора, которые способны наложить высокие штрафы за неверную информацию, вплоть до разрыва контракта на аренду.

Наталья Тарасова