Как арендовать коммунальную недвижимость

Бассейн, дом культуры, помещение библиотеки. Многие подобные объекты, некогда активно принимавшие посетителей, а сейчас порядком обветшавшие, простаивают. Хотя могли бы приносить пользу горожанам и доход предпринимателям. Однако арендовать недвижимость у государства зачастую оказывается либо слишком рискованно, либо дорого.

Кот в мешке
Потенциальному арендатору, прежде всего, следует проверить документы, подтверждающие право собственности на интересующий его объект. «В отношении многих зданий ведутся споры между органами государственной власти и местного самоуправления относительно того, чья именно это собственность, — говорит Тарас Герула, партнер ЮК Moris Group. — Здание может находиться в собственности государства, территориальной общины города или в совместном владении».

Независимо от того, кому принадлежит данный объект, если он используется органами местного самоуправления для осуществления своих функций, передача его в аренду запрещена.

Дополнительно, как советует Анна Сисецкая, адвокат АО «ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», необходимо выяснить, не относится ли данный объект к культурному наследию. Если все-таки относится, нужно обязательно осведомиться о существовании договора, заключенного с местными органами охраны культурного наследия, и если таковой имеется, ознакомиться с ограничениями и специальными условиями использования объекта. Что касается объектов культурного наследия, то их можно и арендовать, и приватизировать (выкупать), за исключением тех, приватизация которых запрещена законом. Также нужно проверить наличие зарегистрированных ограничений и обременений, к примеру, ипотек, налоговых арестов и других прав третьих лиц, которые в последующем могут повлиять на использование объекта арендатором. Необходимо убедиться, что не приняты какие-либо решения о приватизации или предприватизационной подготовке, о запрете его передачи в аренду. Предпринимателям, заинтересовавшимся объектом коммунальной собственности, следует учесть, что даже если арендодатель — орган местного самоуправления, это, по словам Александра Субботина, партнера, адвоката ЮК «Тарасов и Партнеры», вовсе не гарантирует законность сделки.

Подготовительный этап
Потенциальный арендатор должен подать заявку собственнику объекта, который после ее рассмотрения публикует информацию о намерении передать имущество в аренду и в течение 10 рабочих дней принимает заявки от других желающих. После сбора заявок и изучения спроса на объект аренды он принимает решение о проведении конкурса (если заявок поступило две и более) либо заключает договор аренды в случае получения одной заявки.

Заключению договора предшествует обязательная оценка объекта, которая проводится сертифицированными оценщиками в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Результат такой оценки используется для расчета размера арендной платы. Во многих случаях, по словам Тараса Герула, акты оценок подлежат рецензированию специально уполномоченными органами (на практике — территориальными подразделениями ФГИУ) с целью определения справедливой стоимости для расчета размера арендной платы.

Договор дороже денег
Срок действия договора определяется по согласованию сторон. В соответствии с Законом «Об аренде государственного и коммунального имущества» срок не может быть менее пяти лет, если арендатор не предлагает меньший срок. Однако на практике, по словам г-на Герула, арендодатели редко соглашаются на это, потому что в случае заключения договора на срок три и более лет требуется нотариальное удостоверение и государственная регистрация документа.

Следует различать аренду целостных имущественных комплексов от аренды отдельно определенного имущества (здания, помещения и т.п.). В случае аренды целостного имущественного комплекса обязательно требуется согласие трудового коллектива. Если же речь идет об отдельном объекте, то согласие работников не нужно. Сотрудникам предприятий, которые прекратили свою деятельность в связи с передачей имущества в аренду и с которыми арендатор не заключил трудовые договора, предоставляются гарантии, предусмотренные соответствующим законодательством Украины для работников, увольняемых в связи с изменениями в организации производства и труда.

Арендатору при заключении договора следует обратить внимание, помимо обязательных положений, на такие условия, как пролонгация договора аренды, предусматривающая продление договора по истечении его действия на тех же условиях. Важными также являются положения о правопреемстве, о том, кто несет риски повреждения объекта аренды, порядок осуществления улучшений объекта аренды, сроки и порядок внесения арендной платы, причины расторжения или прекращения договора.

«Стоит внимательно изучить, — подчеркивает Анна Сисецкая, — объем инвестиционных обязательств арендатора, в частности, необходимость проведения реконструкции переданного в аренду объекта или его капитального ремонта; порядок эксплуатации объекта и проведения его текущего ремонта. Ведь выкупить объект коммунальной собственности не получится (разве что только в случае принятия уполномоченным органом решения о его приватизации), как и сдать его в субаренду». Следует отметить в договоре и гарантии арендатора в случае досрочного его прекращения; основания и процедуру прекращения договора; преимущественное право арендатора на заключение нового договора; на выкуп объекта в случае принятия решения о его приватизации. «В соответствии со ст. 18-2 Закона «О малой приватизации» после принятия арендодателем решения о приватизации арендатор будет иметь право на выкуп арендуемого имущества в порядке внеконкурсной (внеаукционной) процедуры, — отмечает г-жа Сисецкая. — Но только в случае, если арендатор провел с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендуемого имущества на сумму не менее 25% рыночной стоимости объекта, определенной в результате его оценки. Следовательно, арендатору, который нацелен на приватизацию объекта, важно надлежащим образом оформить документы, подтверждающие не только факт произведенных улучшений, но и их стоимость».

Дополнительно, по информации Анны Сисецкой, арендатор с 1 января 2013 года обязан зарегистрировать в БТИ/регистрационных органах Минюста право аренды, возникшее на основании договора, заключенного на срок более трех лет. Со следующего года все вещные права на объекты недвижимости, в том числе и право аренды, будут подлежать обязательной государственной регистрации. Это наряду с предоставлением гарантий признания со стороны государства права аренды за арендатором повлечет увеличение его расходов на оформление соответствующих документов.

Процедура оформления аренды объекта коммунальной собственности, включая проверку его статуса, прохождение конкурсной процедуры, согласование условий аренды и заключение договора аренды, занимает в среднем полгода-год, в зависимости от заинтересованности органа местного самоуправления в такой сделке.

Хотя, по словам Александра Субботина, любые проекты, которые предлагаются государственными или коммунальными органами, рискованные: «Это в первую очередь связано с нестабильной политической ситуацией в стране. Есть масса примеров, когда проекты находили своих арендаторов/покупателей, однако при смене власти замирали. Отговорка властей в подобной ситуации проста: «Это договора, заключенные преступной властью…». Фактически даже грамотная юридическая проверка объекта и сделки не дает 100% гарантии того, что инвестор заработает, а не потеряет».

Наталия Кабирова, Наталья Станкевич