Как получить шанс на ипотеку?

Просто хочется купить квартиру в кредит. Но кого на самом деле готовы кредитовать банки в начале 2012 года? Каким критериям должен соответствовать потенциальный заемщик, чтобы получить кредит, и сколько нужно зарабатывать, чтобы выплачивать ипотеку, выяснял Prostobank.ua

А кредитуют ли?
Несмотря на нехватку ликвидности, пережитую украинскими банками в конце 2011 года, и растущие ставки по ипотечным кредитам, в феврале-2012 банки активно предлагают ипотечные программы. По исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 14.02.2012 г., такие программы есть у 33-х учреждений из 50-ти банков-лидеров по активам. Впрочем, заемщик может столкнуться с ситуацией, когда заявку банк принимает, а кредит не выдает. «В большинстве случаев банки, принимающие заявки на выдачу ипотечных кредитов, действительно кредитуют население на покупку недвижимости. Но не исключено, что некоторые банки всё же могут использовать практику приёма заявок без выдачи в дальнейшем кредитов. Вероятнее всего, это связано с ухудшением состояния ликвидности банка, а также с политикой банка, направленной на сохранение позитивного имиджа», — комментирует Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка .

И действительно, в памяти многих до сих пор жива ситуация 2008-2009 годов, когда многие учреждения лишь официально заявляли о том, что принимают заявки на кредиты, а реально займов не выдавали. Поэтому Prostobank.ua решил проверить, что рассказывают кредитные менеджеры о том, выдает ли банк кредиты. К счастью, сотрудники всех 33-х кредитующих ипотеку учреждений заверили Prostobank.ua, что ипотечные кредиты их банк действительно выдает, и получить такой кредит вполне реально. При этом в большинстве случаев менеджеры добавляли оговорку: кредит получить реально, если заемщик соответствует критериям платежеспособности банка и имеет высокий официальный доход. А в некоторых банках сотрудники сразу предупреждали, что под строгие требования подходит лишь небольшое количество кандидатов.

К слову, потенциальные заемщики вполне адекватно оценивают ситуацию с выдачей ипотеки: по результатам опроса, проведенного на портале Prostobank.ua, около четверти проголосовавших читателей уверены, что ипотечный кредит в банке в феврале-2012 оформить крайне сложно из-за слишком высоких требований учреждений к заемщикам. И почти столько же читателей, принявших участие в опросе, считают, что ипотечные кредиты недоступны из-за слишком высоких ставок.

Кому дадут кредит?
По словам банкиров, желаемый для банков заемщик по ипотечному кредиту – это официально трудоустроенный и проработавший не менее шести месяцев на последнем месте работы гражданин или резидент Украины в возрасте от 22-х лет до 65-ти лет (последнее ограничение – возраст заемщика на момент погашения кредита). «Собственно, желанным и наиболее понятным для банка является заемщик, который продолжительное время работает в одной компании и имеет относительно высокий официальный доход. Хотя и здесь возможны варианты. Предпочтение отдается крупному и стабильному бизнесу», — комментирует Илона Кречик, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Киевская Русь ».

Кроме того, могут выдвигаться требования к общему стажу работы и квалификации заемщика. «Испытывать затруднение в получении ипотеки могут неквалифицированные рабочие, а также лица, имеющие нестабильный доход. Также некоторыми банками временно ограничено ипотечное кредитование физических лиц-предпринимателей», — предупреждает Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка.

Повлиять на решение кредитного комитета может и род деятельности заемщика. «Сложности с получением кредита могут возникнуть у тех, чьи заработки носят сезонный характер, у представителей опасных профессий, независимых адвокатов и нотариусов, предпринимателей, чей бизнес недавно начат и не успел показать устойчивости, у моряков, ювелиров, представителей туристического бизнеса, «свободных профессий». Для этих категорий заемщиков доля отказов может составлять до 90%», — рассказывает Илона Кречик.

Некоторые требования выставляют и к предполагаемому объекту кредитования. «Главное требование – это то, что недвижимость, предлагаемая в ипотеку банку, должна быть ликвидной и не иметь «неузаконенных» перепланировок», — комментирует Александр Борщевич. Кроме того, не примут в залог без разрешения органов опеки квартиру, в которой прописаны или выступают совладельцами несовершеннолетние дети.

Как мы уже упоминали, основное требование, которое банки предъявляют к потенциальному заемщику, – высокая платежеспособность. При этом в первую очередь подразумевается высокий официальный доход. Но это не означает, что неофициальные доходы не имеют никакого значения для получения кредита.

«Согласно инструкциям НБУ, банки ориентированы на официальный доход заемщика. Соответственно, в расчет берем только его. Однако и неофицальный доход берется во внимание – при наличии подтверждения. Но если у потенциального заемщика официальный доход вообще отсутствует, заявка рассматриваться не может», — рассказывает Илона Кречик.

Итак, если неофициальный доход существенно повышает вашу платежеспособность, то вы все же можете постараться убедить банк принять его во внимание. Для этого вам нужно будет подтвердить наличие у вас активов или же совершаемые ранее значительные траты. По словам Романа Кусписа, начальника отдела развития продуктов Банка Кипра , подтверждающими документами в этом случае могут быть:

документально подтвержденная кредитная история: справки из других банков о погашении кредитной задолженности, выписки из других банков, подтверждающие осуществленные платежи;

документы, подтверждающие приобретение движимого или недвижимого имущества;

выписки из других банков по текущим и депозитным счетам;

документы, подтверждающие систематические дискреционные (сверх необходимых) расходы заемщика.

Стоит учесть, что даже при наличии подтверждающих документов, банки учтут неофициальный доход не каждого заемщика. «К примеру, неподтверждённые доходы частично могут учитываться, если размер первоначального взноса заёмщика превышает половину стоимости покупаемой в кредит недвижимости, а также если информация о полученных доходах в анкете-заявлении на получение кредита не вызывает сомнений: деятельность заёмщика полностью соответствует образованию, опыту работы, масштабу компании-работодателя, доходы соотносимы со сферой деятельности», — поясняет Александр Борщевич.

Если же вы не можете подтвердить банку наличие у вас достаточного дохода, есть еще один выход: оформить поручительство третьего лица. В таком случае его доходы также будут учитываться при оценке вашей платежеспособности.

Но даже если ваш доход исчисляется довольно крупной суммой, не спешите радоваться. Из суммы вашего ежемесячного дохода банк вычтет не только налоги и платежи по другим кредитам (если таковые за вами числятся), но и другие постоянные расходы. Например, на аренду жилья, плату за обучение, страхование, а также на питание, одежду и транспорт. А от оставшейся в итоге суммы лишь 50%-80% (по критериям разных банков) может приходиться на платеж по ипотечному кредиту.

«Мы считаем платежеспособность заемщика достаточной для получения ипотечного кредита при условии, если месячный платеж по кредиту не превышает 80% от его месячного дохода. Последний рассчитывается как официальный «чистый» (за вычетом всех обязательных налоговых платежей) доход заемщика и его супруги/супруга плюс официальные чистые доходы финансовых поручителей (зачастую это родственники первой группы родства) за вычетом постоянных затрат: аренды жилья, ежемесячных платежей по другим кредитам и тому подобного», — рассказывает Роман Куспис. Очевидно, что если в семье есть дети или другие иждивенцы – это увеличивает сумму, вычитаемую из вашего дохода.

Впрочем, такие требования банков имеют и обратную сторону: ведь заемщик с низким доходом, не соответствующим критериям банков, при существующих в Украине рыночных ценах недвижимости вряд ли сможет выплачивать ипотечный кредит, средние реальные ставки по которым достигают, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» 19%-20,5% годовых в зависимости от срока кредита.

Кому по карману?
Prostobank.ua попробовал рассчитать, какой доход должен иметь заемщик, чтобы купить в кредит квартиру стоимостью 64 000 долларов. За эти деньги в Киеве в феврале-2012 можно купить двухкомнатную квартиру в хорошем состоянии в 9-этажном доме на Лесном массиве или в Соломенском районе далеко от метро, или же двухкомнатную «хрущевку» в хорошем состоянии в районе Ленинградской площади либо «хрущевку» в худшем состоянии, но уже возле метро.

Предположим, заемщик хочет оформить ипотечный заем на такую квартиру сроком на 20 лет. Минимальная фиксированная ставка, под которую можно взять такой кредит у банков из числа 50-ти лидеров по активам, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 13.02.2012 г., составит 16,9% реальных годовых (Укргазбанк). Более дешевый кредит можно получить либо с плавающей ставкой и всеми сопутствующими рисками, либо на объект конкретной строительной компании, но это уже первичный рынок жилья.

В таком случае, в зависимости от аванса, минимальный размер которого по этому кредиту составляет 20% стоимости жилья, ежемесячный платеж и другие расходы по кредиту составят:

Как видим, для заемщика, готового платить по ипотечному кредиту не более 3000 гривен в месяц, необходимым условием кредитования будет наличие не менее 60% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, что составляет сумму более 300 тысяч гривен.

При этом кроме аванса заемщику придется сразу оплатить единоразовую комиссию (около 1% от суммы кредита) и другие сопутствующие расходы: услуги нотариуса, оформление договоров, сборы и пошлины, а также страхование залоговой недвижимости и собственной жизни за первый год кредитования. В итоге, сумма, которую потенциальный заемщик должен иметь на руках к моменту получения кредита, увеличивается с 300 до более чем 320 тысяч гривен.

Ориентировочные единоразовые расходы по кредиту на квартиру стоимостью 64000 долларов сроком на 20 лет и с авансом 60% составят:

Чтобы получить такой кредит, заемщик должен официально зарабатывать как минимум вдвое больше ежемесячного платежа, и это только в том случае, если он не имеет других кредитов, не платит за обучение и не арендует жилье. Если же на кредит претендует семья с детьми, то доход должен быть еще выше.

К примеру, прожиточный минимум для семьи из двоих взрослых и двоих детей – школьника и дошкольника – в феврале-2012 составит 4039 гривен. От остающейся в распоряжении семьи суммы платеж по кредиту должен составлять не более 80%, то есть суммарный официальный доход супругов после уплаты налогов должен быть не менее чем 4039+3000/0,8=7789 гривен плюс сумма, необходимая для оплаты детского сада, школы, коммунальных услуг и других кредитов. Однако стоит учесть, что в своих расчетах банк может ориентироваться не на прожиточный минимум, а на более высокую сумму.

Для тех же, кто не накопил 320 тысяч гривен, и хочет оформить кредит с минимальным авансом, требования к платежеспособности будут еще выше. Ведь при тех же условиях и первоначальном взносе в 20% ежемесячный платеж заемщика составит почти 6000 гривен, а единоразовая комиссия – более 4000 гривен. Чтобы выплачивать такой кредит, вышеописанная семья должна иметь доход не менее 11500 гривен. А учитывая то, что платеж по кредиту по требованиям многих банков не может составлять более 50% от суммы ежемесячного дохода, его минимальный размер должен составлять 12000 гривен.

И если эта сумма не кажется слишком большой, то стоит вспомнить, что по нашим расчетам семья будет иметь в своем распоряжении доход, близкий к прожиточному уровню, и в течение 20-ти лет выплачивать кредит на и так уже давно не новое жилье.

Как видим, основным препятствием на пути получения ипотечного займа в начале 2012 года будут даже не высокие требования банков к заемщикам, а дороговизна – как самого жилья, так и кредитов на него. «На данный момент, у многих банков ставки по ипотеке являются в большей мере запретительными, а не ставками, с которыми можно развивать ипотечные программы и увеличивать портфель ипотечных кредитов, поскольку в ипотечном кредитовании основной сегмент заемщиков, — клиенты, которые наиболее чувствительны именно к ценовым условиям, в отличие, например от краткосрочного потребительского кредитования (кэш-кредитов, кредитов на покупку товаров и даже автокредитов)», — резюмирует Наталья Кравец, директор департамента развития продуктов банка «Финансы и Кредит».

Мнение

Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка
На сегодняшний день на рынке есть достаточное количество банков, которые реально выдают ипотечные кредиты. Присутствие банка в том или ином бизнесе зависит от его стратегии. Часть банков, приостановившая выдачу ипотечных кредитов, в случае улучшения состояния ликвидности – если это было основной причиной приостановления – смогут пересмотреть целесообразность своего присутствия на банковском рынке ипотечного кредитования.

Основные требования к потенциальным заёмщикам:

физическое лицо, которое является гражданином и резидентом Украины;

возраст от 22 до 65 лет на момент погашения кредита;

наличие постоянного места работы и общего трудового стажа не менее 1 года;

трудовой стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев;

наличие официально подтвержденного регулярного дохода, достаточного для возврата суммы кредита и уплаты процентов за пользование им, а также уплаты всех сопутствующих расходов.

Совокупный доход заемщика после налогообложения должен вдвое превышать размер совокупных расходов заемщика (в том числе, членов семьи).

При этом в расходы включены:

постоянные расходы на проживание семьи (питание, аренда недвижимости, транспорт, одежда, расходы на страховку, алименты, учеба и другое);

ежемесячные платежи по обязательствам в других финансовых учреждениях;

планируемые ежемесячные расходы на обслуживание ипотечного кредита в банке.

При расчёте платежеспособности заёмщика также могут учитываться доходы/расходы поручителя (лиц первой степени родства).

Илона Кречик, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Киевская Русь»
Особых преимуществ у сфер занятости заемщика нет, однако есть требования к надежности организации, особенно если заемщик занимает высокооплачиваемую должность. Трудности – это неофициальная работа, заработная плата, СПД.

Некоторые сложности могут испытать, пожалуй, «вольные стрелки» или фрилансеры, внештатные сотрудники каких-либо организаций, выполняющие работу от заказа к заказу, — несмотря на то, что эти люди имеют профессию и получают доход, порой очень даже неплохой. Проблема состоит в том, что им гораздо сложнее доказать банку свою благонадежность, и их доходы не поддаются оценке на перспективу. Поэтому и риски по таким заемщикам гораздо выше, чем по кредитам, выдаваемым клиентам с постоянным местом работы.

Однако шанс получить кредит у фрилансера все же есть. Вероятность того, что решение банка будет положительным, значительно выше, если человеку есть что показать: например, наличие имущества и общий уровень жизни. Автомобиль, загородный дом, регулярные поездки за границу – все это говорит об уровне достатка. Фрилансер может попытаться найти поручителя (им может быть необязательно супруг и даже необязательно родственник) или поручителей. Очень хорошо, если уже есть опыт погашения кредитов – потребительских или ипотечных. Также хорошо, если фирма, с которой сотрудничает фрилансер, известна банку и может подтвердить, что такой человек действительно с ней сотрудничает и в перспективе будет получать определенные деньги.

При оценке объекта кредитования банк первым делом обращает внимание на его ликвидность, а именно: год постройки недвижимости, хороший район, узаконенная планировка, ремонт, этажность, процент износа и т.д. Чем ликвиднее залог, тем большая вероятность получить кредит.

Роман Куспис, начальник отдела развития продуктов Банка Кипра

Принимать кредитные заявки и при этом заведомо выносить негативные кредитные решения независимо от категории риска кредитной операции, по меньшей мере, нецелесообразно и экономически невыгодно, так как существуют операционные затраты банка, которые возникают при обработке указанных заявок. В таком случае банк будет искусственно увеличивать свои затраты, не получая при этом соответствующих доходов.

Я думаю, что весной 2012 г. следует ожидать некоторого оживления ипотечного рынка Украины и либерализации условий предоставления кредитов (по меньшей мере – снижения процентных ставок) ввиду возросшей конкуренции между основными игроками рынка.

Евгения Резниченко