Недвижимость в Москве — разумная инвестиция?

РОССИЯ. Рынок столичной недвижимости в 2011 году продемонстрировал довольно сдержанный рост цен, несмотря на дефицит новостроек. Тем не менее в дальнейшем недвижимость ждет удорожание, если, конечно, кризис не смешает все карты.

Меньше новостроек

Уходящий год был не очень богат на события, но, тем не менее, произошли некоторые существенные изменения, особенно на рынке Москвы. Как отмечает глава компании «НДВ-Недвижимость» и эксперт Московского бизнес-клуба Александр Хрусталев, во-первых, существенное влияние на рынок оказала политика московских властей, принявших решение ограничить массовое строительство в столице. В результате многие инвестконтракты были приостановлены, а квадратные метры по новым проектам – сокращены, что не могло не сказаться на стоимости недвижимости, приведя к ее повышению.

С ним соглашается генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. После того как столичные власти ввели ограничения по застройке городской территории, объемы строительства резко сократились, что привело к дефициту новых проектов. Эта тенденция особенно остро ощущается в сегменте эконом-класса.

Во-вторых, большим событием можно назвать появление проекта «Новой Москвы», предполагающей расширение столицы. Недвижимость в районах, присоединяемых к Москве, сразу подорожала. При этом, когда новая территория окончательно станет Москвой, рост цен продолжится.

Мария Литинецкая в свою очередь отмечает, что Подмосковье застраивается активными темпами и предлагает покупателям широкий выбор предложений. Сейчас в области реализуется порядка 770 объектов первичного рынка. А в следующем году Подмосковье может достичь докризисного уровня по объему ввода жилья. Дело в том, что в Московской области гораздо проще получить разрешительную документацию, чтобы реализовать новые проекты.

В целом же, по ее словам, в 2011 году на рынке новостроек наблюдалась высокая активность, количество сделок было на уровне прошлого года, который побил рекорды докризисного периода. Наиболее высокие темпы продаж в этом году показали новостройки эконом- и комфорт-класса с возможностью покупки квартиры по ипотеке.

«На протяжении всего 2011 года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья отмечался умеренный темп роста цен – на уровне 5–10% за год, – говорит Мария Литинецкая. – Повышение цен на новостройки происходит по мере роста стадии готовности дома, увеличения ликвидности проекта за счет создания транспортной и социальной инфраструктуры».

Генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость» Татьяна Решняк отметила повышенный спрос на объекты недвижимости в 2011 году, не соотносящийся с традиционной моделью сезонного распределения покупательской активности. В частности, аномально высокими были продажи в летние месяцы, когда объем продаж увеличился более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Такая динамика связана с последствиями колебаний курсов валют.

Многие приобретали недвижимость в качестве надежного сохранения свободных средств, что объясняется ограниченностью инструментов сбережения, доступных гражданам России, продолжает Татьяна Решняк.

В 2011 году также активно развивалось ипотечное кредитование. По данным «Миэль-Новостройки», в 2011 году доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи выросла с 15–20% в начале года до 35–37%. То есть сегодня каждая третья сделка – ипотечная. По ряду объектов доля ипотечных сделок достигает 50%.

Покупатель становится требовательнее

В последнее время повысились требования покупателей к новостройкам, заметила Мария Литинецкая. За счет снижения платежеспособности населения наибольшим спросом стали пользоваться квартиры меньших площадей. Следуя этой тенденции, застройщики стали создавать квартиры меньших метражей, при этом с более качественными характеристиками.

Девелоперы также стали предлагать квартиры с отделкой, порой несколько вариантов отделки на выбор. Больше внимания застройщики уделяют и территориям дворов рядом с домами.

Еще одна тенденция – активное развитие малоэтажных проектов, тем более спрос на такое жилье со стороны покупателей растет. По данным «Миэль-Новостройки», в Подмосковье насчитывается порядка 30 малоэтажных объектов.

Цены не испугаются кризиса

«Если общеэкономическая ситуация останется относительно стабильной, то на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в следующем году можно ожидать рост цен. За счет дефицита предложения на первичном рынке Москвы ожидается повышение цен на вторичное жилье, поскольку часть покупателей переориентируется на регулярный рынок», – прогнозирует Мария Литинецкая.

По ее словам, желающие приобрести квартиру в новостройке, для которых не принципиально проживание в Москве, переориентируются на ближайшее Подмосковье. Наибольшее повышение спроса можно ожидать в городах, расположенных в пределах 3–5 км от МКАД, где уже озвучены планы по открытию станций метрополитена. В этих городах тоже можно ожидать роста цен.

Однако если Россия столкнется со второй волной кризиса, то роста цен не будет, считают эксперты. Предпосылки для ценовой коррекции есть уже сейчас: наблюдается инфляция, уровень дохода населения не растет, а покупательская способность снижается. Если кризис сильно затронет рынок ипотеки, то возможно существенное снижение цен по ряду проектов, предупреждает Мария Литинецкая.

Например, в Московской области вышло много новых проектов, которые находятся в активной стадии строительства и финансируются, в основном, за счет денежных средств покупателей. В случае кризиса по таким проектам застройщики могут оказаться вынуждены снижать цены, вплоть до 20–30%. В Москве существенного снижения цен на первичном рынке не произойдет за счет существующего дефицита предложения, уверяет глава компании «Миэль-Новостройки».

Основной тенденцией 2012 года станет продолжение роста стоимости жилья, считает гендиректор компании «Терра Аури» Денис Бородатко. «С точки зрения форматов наиболее востребованы жилые комплексы «Эконом+» с улучшенными потребительскими свойствами. Что касается Подмосковья, то это многоквартирные малоэтажные застройки. Несомненно, много усилий будет направлено на развитие Новой Москвы, что потребует комплексного подхода в строительстве жилья, с одновременным развитием инфраструктуры и дорожной сети. Решение этой задачи потребует привлечения наиболее квалифицированных специалистов в области недвижимости и строительства», – говорит Денис Бородатко.

Элитные квартиры стали меньше в размерах

Что касается рынка элитной недвижимости, то здесь эксперты отметили влияние пересмотра инвестконтрактов и массовые проверки девелоперов. Все это затормозило строительство многих объектов, и в 2012 году объемы ввода элитных домов существенно сократятся, предупреждает директор департамента продаж элитной жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

«В 2011 году застройщики дорогого жилья стали корректировать концепции домов в пользу увеличения доли квартир меньшей площади. Это связано с высоким спросом на однокомнатные квартиры и квартиры-студии площадью 50–70 кв. метров. Кроме того, растет спрос на квартиры под ключ. Впервые варианты с отделкой стали интересны покупателям не бюджетного, а дорогого жилья. Доля запросов на готовые квартиры выросла на целых 15%», – говорит Александр Зиминский.

За прошедший год цена квадратного метра в новостройках элитного сегмента выросла на 12%, до 23,4 тыс. долларов, подсчитали в Penny Lane Realty. «Примечательно, что в 2011 году впервые цена квартир в некоторых элитных новостройках сравнялась с ценой в уже готовых и обжитых домах. Это говорит о высокой востребованности премиум-сегмента в условиях мировой финансовой нестабильности», – подчеркнул Александр Зиминский.

«Итоговая сумма сделок на первичном рынке составила чуть больше 1 млрд долларов, что практически соответствует показателю прошлого года. Наибольшая средняя стоимость проданной квартиры была зафиксирована в феврале – 5,45 млн долларов, наименьшая – в августе – 1,8 млрд долларов», – рассказала директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. А всего за первые 11 месяцев 2011 года на первичном рынке было продано 356 квартир общей площадью 57, 9 тыс. кв. метров.

Эксперты предупреждают, что в 2012 году цены на элитное жилье должны вырасти. «В следующем году квартиры элитного и бизнес-класса могут подорожать уже на 20–25%, – прогнозирует Александр Зиминский. – Это связано, во-первых, с грядущим дефицитом первичного жилья, во-вторых, с общемировой нестабильностью, на фоне которой дорогая недвижимость – едва ли не единственное надежное капиталовложение. Толкать цены вверх в 2012 году также будут накапливающийся отложенный спрос и маркетинговая политика девелоперов».

При этом взять ипотеку на дорогое жилье будет все труднее, отмечает Александр Зиминский. «Факторов, указывающих на то, что «ипотечная петля» будет затягиваться, немало. Это не только финансовая нестабильность, но и присутствие на рынке всего трех по-настоящему сильных игроков, увеличение ЦБ ставок рефинансирования, а также ряд неоднозначных законов», – объясняет эксперт.

В частности, пытаясь защитить заемщиков, Госдума в декабре 2011 года значительно изменила законопроект «О залоге». По новым правилам банк больше не может требовать с клиента доплаты, если он перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость гораздо меньше суммы накопившегося долга. Однако новшество может привести к повышению ставок по кредиту и увеличению размера первого взноса при покупке жилья.