Покупаем домик в коттеджном городке

Покупая дом в коттеджном городке, владелец загородных метров получает ограждение, фундамент, коробку с крышей и 5–15 соток земли. «Деньги» выяснили, какие блага и за сколько продают застройщики в пригородах.

Оптимистичные прогнозы специалистов по недвижимости относительно скорого выхода из застоя рынка загородной недвижимости потерпели фиаско – как и в 2010 и 2011 годах, спрос крайне мал, и стоимость коттеджей снижается. По статистике портала zagorodna.com, средняя цена метра в коттеджных городках Украины в течение прошлого года уменьшилась на 98 долларов, или на 7,6%. По итогам 2012 года вполне возможно снижение еще на 5–9%. Впрочем, на скидки идут не все, некоторые застройщики стойко держат цены на уровне 1,8–2 тыс. долл./м2. Такая стоимость объясняется причислением городка к элитным, то есть таким, где предполагается проживание граждан, не жалеющих 450–600 тыс. долл. на покупку дома. Комплексы попроще, позиционирующие себя как «новый уровень жизни среднего класса», предлагают дома и таунхаусы за 600–900 долл./м2 около городов-миллионников и 1,0–1,5 тыс. долл. – вблизи Киева. Поселиться в собственном домике под Киевом можно за 130–260 тыс. долл., вблизи городов-миллионников – за 70–180 тыс. долл. Впрочем, желающих купить готовый дом ждет разочарование: построенных домов с подведенными коммуникациями в продаже не так и много. Ведь большинство застройщиков предлагает инвестировать деньги в строительство коттеджа либо просто выкупить земельный участок на территории городка. Но даже наименее рискованная инвестиция в виде покупки готового поместья не гарантирует комфортного проживания.

Опрошенные «Деньгами» компании обещают построить центры для детей, магазины, рестораны и спорткомплексы лишь после заселения городка более чем на 50%, а сегодня во многих комплексах проживает менее 20% домовладельцев. Например, в коттеджном поселке под Киевом «Наше містечко» из 47 домов продано 38, а постоянно проживают лишь в восьми усадьбах. И это еще вполне достойный расклад.

Наибольшее количество коттеджных городков сосредоточено около столицы – 292 городка. Всего в Украине, по данным zagorodna.com, 606 коттеджных комплексов: 205 городков построено и введено в эксплуатацию, 235 строятся и 166 – в стадии «проект». Из 401 строящегося и проектируемого городка в 145 городках строительство заморожено. За прошлый год на рынке прибавилось 13 городков, где строительство остановлено.

Столичные усадьбы
Коттеджный городок – отдельный маленький населенный пункт, огражденный высоким забором, со шлагбаумами, охраной и пропускной системой. При посещении поселка «Золоче» (за Борисполем) корреспондента «Денег» ожидал на въезде черный внедорожник, водитель которого (как выяснилось позже – один из совладельцев городка) по телефону дал указание следовать за машиной. Роскошные кирпичные виллы, вымощенные плиткой тихие улочки, небольшие деревца, зеленые лужайки – город в миниатюре. «Какова цель вашего визита?», – поинтересовался сопровождающий, подозрительно присматриваясь к посетителям. Легенда корреспондента журнала о планах приобрести поместье доверия бизнесмену не внушила. «Наш городок – недешевый. Вот этот дом (показывает рукой на усадьбу напротив) стоит 500 тыс. долларов», – рассказывает совладелец «Золоче». При просмотре дома выясняется, что ни отделки, ни электропроводки внутри нет, а это значит, что для доведения его до жилого состояния понадобится еще не менее 150 тыс. долл.

Другой дом – двухэтажный дуплекс на два хозяина с разными входами площадью 198 кв. м – предлагается застройщиком за 250 тыс. долл. Он также требует инвестиций в отделку, количество земли около домика удивляет – 5 соток «вживую» выглядят как несколько метров зеленой травы, обрамляющей крыльцо. Разместить бассейн или детскую игровую площадку на такой территории проблематично, пространства достаточно разве что для мангала и столика с креслами. Но самое интересное наблюдение при посещении коттеджного поселка – мертвая тишина и безжизненность. Причем, по словам совладельца, в продаже осталось лишь несколько домов, все остальные уже давным-давно проданы. Тем не менее, жителей на территории увидеть не удалось, поселок пуст.

Сегодня во многих коттеджных городках люди не живут постоянно, некоторые наведываются летом – «на дачу», другие инвестировали в приобретение дома с целью сохранения средств или последующей продажи. Признаки оживления заметны в поселках, где владение обходится покупателю до 200 тыс. долларов. Например, в «Севериновке» (окрестности Киева, Житомирское направление) вся первая очередь введена в эксплуатацию. Готовый дом в этом городке можно купить за 195 тыс. долл.

Цены на дома в городках под Киевом отличаются, и существенно. Коктейль из статусности поселка (элитный или не очень) и месторасположения может взвинтить цены до небес. Самые дорогие дома – в направлении Конча-Заспы (Новообуховское шоссе): «Маеток. Жемчужина Италии», «Солнечная долина». В таких поселках цена метра стартует от 2 тыс. долл. В других районах (Буча, Ирпень) «квадрат» – 1–1,4 тыс. долл. Компания ЮЗТС и вовсе выстроила коттеджный городок «Ясные зори» прямо в населенном пункте – Ирпень. Значит, жители могут пользоваться всей инфраструктурой города, но в то же время жить в лесной зоне, за забором и под опекой охраны. «Из 62 домов 50 уже проданы и в 30 закончен ремонт. Весь городок построен и сдан в эксплуатацию», – расхваливает менеджер по продажам компании ЮЗТС.

Очень часто на своих сайтах застройщики забывают указывать, из чего они сооружают дома, а ведь это напрямую влияет на цену поместья. В городке «Наше містечко» уточнили, что используют пенополистирол, то есть сооружают термодома. Отсюда и стоимость – 921 долл./м2. В городке «Биг-Бен» строят из газоблока и пеноблока, а цена метра – 1,2 тыс. долл.

Прийти на готовенькое?
Одна из основных проблем, с которыми могут столкнуться купившие в городке поместье, – отсутствие инфраструктуры. Да, о ней застройщики заявляют, но в реальности объекты инфраструктуры появляются уже после окончания продаж домов. Более того, часто строительство коттеджей продолжается, когда несколько домов полностью построены и заселены, а это означает элементарное отсутствие нормальных дорог для авто и пешеходов.

Вот и выходит, что самая безопасная инвестиция – в покупку готового дома в обитаемом городке, с подключенными коммуникациями и функционирующей службой эксплуатации. Некоторые застройщики предлагают выбрать проект дома и инвестировать в его строительство. На таком способе покупки дома обожглись сотни инвесторов. «Наш домик должны были сдать в эксплуатацию еще в 2009 году, однако он не достроен и сейчас», – рассказал Ярослав, владелец дома в коттеджном городке «Олимпик Парк». Скандалы вокруг этого проекта то затихают, то вновь разгораются – заселение затягивается, как утверждают покупатели-инвесторы, из-за существенных задержек со стороны компании-застройщика.

Региональная перспектива
В окрестностях городов-миллионников строительство коттеджных городков идет, пусть и с меньшей активностью, чем в предместье Киева. По данным zagorodna.com, наибольшее количество проектов сосредоточено в Крыму (89) и Одесской области (75). Около Харькова возводится 25 поселков, 21 – во Львовской области. Меньше городков реализуются в Донецке и Днепропетровске – 15 и 16 соответственно.

Самые дорогие дома «Деньги» нашли в Донецке – в поселке «Хорошово» приобрести дом площадью 316 кв. м предлагают за 403 тыс. долл. Наиболее дешево домики обходятся львовянам – там предлагают купить земельный участок за 1,2 тыс. долл./сотка и построить дом по любой из доступных технологий (газобетон, канадская технология, кирпич) по цене 450–600 долл./м2. Итоговая цена поместья площадью 160 метров – 75–90 тыс. долл.

В днепропетровском городке «Шишкино» в продаже готовые кирпичные дома класса «элит» от 140 кв. м по цене 150 тыс. долл. А вот в городке «Сосновый берег» (Днепропетровск) предлагают купить участок и построить дом либо со своим подрядчиком, либо с помощью застройщика поселка. При этом, благодаря технологии «клееный брус», строительство обойдется в 450 долл./м2, но стоит отметить что наблюдается тенденция к подорожанию, так как цены на клееный брус растут Как и в киевских поселках, создание инфраструктуры региональных городков также откладывается застройщиком «до заселения».

Подвох не нужен
Если покупатель приобретает готовый дом с земельным участком, обычно оформляется два договора – отдельно на дом и отдельно за землю. Хотя законодательство разрешает урегулировать вопрос перехода права собственности на участок и в договоре на покупку дома. Если же дом лишь будет строиться, юристы рекомендуют заключать договор купли-продажи земельного участка и особо – договор подряда на строительство коттеджа. «Встречаются также иные схемы приобретения недвижимости в собственность: заключение предварительных договоров купли-продажи участка и коттеджного домика, купля-продажа имущественных прав на получение права собственности на объекты недвижимости. Также встречаются случаи заключения между управляющей компанией, генеральным подрядчиком и покупателем «договоров о сотрудничестве» по строительству объекта недвижимости. В последнем случае права покупателя на построенный объект недвижимости являются призрачными и наименее гарантированными», – отмечает Наталья Поночевная, старший юрист ЮК «ДЕГА Консалтинг». По ее словам, наиболее важным при приобретении недвижимости является установление правомерности осуществления продажи недвижимости продавцом.

К сожалению, своими силами здесь не обойтись, придется привлекать юристов с опытом. «Требуется установление контрактной схемы, используемой при приобретении недвижимости, и на ее основании определения порядка и документов, подтверждающих правомерность продажи недвижимости», – говорит г-жа Поночевная.

Какие дома и в каких городках предлагаются*

* По официальным данным застройщиков, цены на 30 августа.

Что должен содержать договор купли-продажи земельного участка
· название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
· вид сделки;
· предмет соглашения (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.); документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
· сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
· сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.); договорную цену;
· права и обязанности сторон;
· кадастровый номер земельного участка;
· момент перехода права собственности на земельный участок.

Что должен содержать договор купли-продажи коттеджа
· стороны договора;
· описание объекта недвижимости (вид, местонахождение, площадь, составляющие объекта недвижимости и т. п.);
· документы, подтверждающие право собственности продавца;
· документы, подтверждающие наличие или отсутствие ограничений заключения сделки купли-продажи;
· стоимость объекта;
· порядок осуществления оплаты;
· порядок распределения расходов сторон на нотариальное удостоверение договора купли-продажи;
· подтверждение полномочий продавца и покупателя на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости (от физического лица – согласие супруга, от юридического – протокол высшего органа управления о принятии решения о приобретении/продаже объекта недвижимости);
· определение момента перехода права собственности на объект, а также иные условия в зависимости от объекта недвижимости и оговоренных сторонами особых условий его приобретения.

Наталия Богута