Сколько стоит коттедж построить?

В последние годы многие украинцы стали покупать жилье в пригородах. Их запросы готовы удовлетворить стройкомпании Киевской, Одесской, Львовской областей и АРК.

Несмотря на то что пока строительная отрасль не вернулась к прежним показателям, ситуация постепенно улучшается. В то же время изменилась конъюнктура рынка: вместо просторных пентхаусов в центре и высоток в густонаселенных районах городов растет спрос на квартиры и таунхаусы за пределами мегаполисов. Не исключено, что именно пригородное строительство в ближайшие годы станет локомотивом развития строительной отрасти Украины. Наиболее активно строительство ведется в пригородах Киева, Одессы и Львова, а также в АРК. Для этого в данных регионах есть все основные ресурсы: сырье, кадры, логистика, земля, средства, а главное — спрос.

«Пригород уверенно восстанавливается», — говорит Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании SV Development. Сейчас сегмент загородного жилья называют одним из самых прибыльных видов строительства. Половина всех новостроек находится в радиусе 30 км от столицы. Это объясняется развитой экономической ситуацией в данном регионе.

Усадьба вместо квартиры
По данным директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко, число новостроек в окрестностях украинских мегаполисов выросло на 35,06% и в настоящий момент составляет 259 объектов. Большая их часть (193) расположена в Киевской области. На втором месте Львовская (19), на третьем — Одесская (9) области. «Так исторически сложилось, что сначала застраивается столица, потом ее опыт перенимают регионы. Одесчина и Львовщина в свою очередь привлекают немало инвестиций благодаря географическому расположению и климатическим условиям, что дает основание считать развитие данного сегмента в этих регионах экономически обоснованным», — говорит г-н Коваленко. Что же касается Крыма, то определенный рост предложений по купле-продаже пригородного жилья объясняется возможностью использовать его для размещения туристов. Но существуют и другие причины: в Одессе, например, самая большая плотность населения в стране — на 1 кв. км здесь приходится 6,3 тыс. чел., тогда как даже в Киеве этот показатель вдвое меньше. Треть жителей области обитает в общежитиях, коммуналках или съемных квартирах. Кроме того, по информации prodstandart.com, жилье в Одессе одно из самых дорогих в стране — по этому показателю Южная Пальмира уступает лишь столице. Играет свою роль и развитая инфраструктура окраин города, этому способствует большое количество расположенных здесь предприятий.

«Густонаселенной считается и Львовская область, здесь расстояния между селами не превышают 2–3 км, соответственно, хорошо развиты инфраструктура и дороги. Новостройки закладывают в основном в радиусе 10 км от города», — поясняет Олег Сенек, специалист по Львовской области Ассоциации специалистов недвижимости Украины.

Положительные стороны строительства в предместьях крупных городов очевидны: спрос подогревает близость к мегаполису и возможность за 10–30 мин. добраться до места работы, относительно высокая платежеспособность населения, удобные транспортные развязки, наличие большого числа кредитных предложений. И все же основной стимул для оживления строительной отрасли — нехватка доступного жилья в областных центрах. Квартиры экономкласса в пригороде на 35% дешевле аналогичного предложения в черте города. К тому же планировки здесь интереснее, а эксплуатационные расходы, опять же, на 20–30% ниже, чем в таунхаусах. Правда, будущим обитателям коттеджных поселков бизнес- и люкс-классов кроме коммунальных услуг предстоит оплачивать также уборку общественных зон, санитарно-гигиеническую обработку и охрану общей территории, вывоз мусора, содержание дорог и ограждений и пр.

Земля под ногами
Столичных застройщиков в пригороде привлекает, прежде всего, лояльность местных администраций и более легкий процесс отвода земли. Получить участок под строительство в области гораздо легче, чем в Киеве. Стоимость строительной площадки на вторичном рынке в городах-спутниках в разы ниже. По данным портала «АСС буд», цена сотки в предместьях Киева на вторичном рынке колеблется в пределах $1–6 тыс. (в зависимости от района и направления). Самая дешевая земля в Барышевском, Фастовском, Иванковском и Переяслав-Хмельницком районах — от $1 тыс. за сотку. Наиболее дорогое направление — Киево-Святошинское и Житомирская трасса, здесь за сотку просят $6 тыс.

Начальник ГУ экономики Одесской ОГА Олег Муратов полагает, что в городах цена земли в ближайшее время не изменится, а вот в пригородах подешевеет в среднем на 10%.

«Кроме того, обязательные взносы в местные бюджеты на развитие инфраструктуры, а также затраты на разработку проектных и разрешительных бумаг меньше, чем в областных центрах», — отмечает Артем Новиков, управляющий партнер инвесткомпании «Диалог Классик». Местные власти обычно заинтересованы в приходе новых застройщиков, поэтому всячески содействуют им в подготовке документации.

Коттеджи для богатых
Самой дорогой считается земля на Южном берегу Крыма (ее цена иногда превышает $30 тыс. за сотку), однако на полуострове уже возведено 32 коттеджных поселка плюс строительство еще 17 планируется завершить до конца следующего года. Особенности коттеджного строительства в данном регионе — это возведение домов на берегу моря или в предгорьях, а также высокий спрос на коттеджи делюкс-класса.

В принципе, покупателей, которые не прочь пожить в собственной усадьбе за городом, хватает везде. Например, в Одесской области насчитывается 79 коттеджных поселков, 19 из которых уже введены в эксплуатацию. «Спрос равномерный — людей интересуют и дома, и участки. Потребность в элитной недвижимости тоже есть, но она не столь высока», — рассказывает Владимир Антонов, менеджер по загородной недвижимости агентства «Капитал». Что же касается Львовщины, то по состоянию на ноябрь прошлого года, по данным компании «РеалЭкспо», здесь насчитывается 19 коттеджных городков: 6 проектируемых, 8 строящихся, 5 введенных в эксплуатацию.

В прошлом году народный депутат Владислав Лукьянов приобрел комплекс «Олимпик Парк» в Макаровском районе на Киевщине. «Считаю его хорошим проектом. Думаю, что только из-за кризиса он не был реализован в полной мере, — отметил инвестор. — Спрос на коттеджи зависит от степени завершенности коммуникаций и инфраструктуры в поселке». Но в последние годы потребитель стал более скромным и желает получить одно- или двухэтажный дом экономкласса площадью от 50 до 100 кв. м и земельным участком 3–5 соток. «Под спрос инвесторы уплотняют застройки, понижая их стоимость, — рассказывает нардеп. — Иногда, правда, это уменьшает их прибыль с одного комплекса, но увеличивает общий доход при хорошей оборачиваемости средств. Иначе приходится страховать риски или откладывать и замораживать проекты. Под Москвой, например, я наблюдал, как быстро расходились такие удешевленные строения, возведенные для обслуживающего персонала городков».

Не вширь, а ввысь
Тем не менее в целом по Украине коттеджное строительство до сих пор толком так и не возобновилось. В Харьковской области построено только 7 поселков из 26 запланированных, в Днепропетровской — из 16 поселков 2 построено, а в 6 работы приостановлены. Под Донецком 17 городков: из них 4 проектируемых, 6 строящихся и 7 построенных. В столичном регионе спрос на готовые коттеджи не вырос даже после снижения цен (в ближайшее время, по прогнозам, они могут упасть еще на 10–15%). Причиной этого застройщики называют низкую покупательную способность населения (многие городки изначально были рассчитаны на молодые семьи), хроническую нехватку инвестиций и оборотных средств.
По словам г-на Лукьянова, строительство таких поселков требует значительных вложений на создание инженерной инфраструктуры. Чтобы проложить в них современные коммуникации, необходимо затратить $2–2,5 тыс. на сотку земли, что для среднего городка составит около $20 млн. Государство не компенсирует эти затраты застройщикам. Отсутствие госпрограмм поддержки малоэтажного строительства, кредитования и доступной ипотеки, законодательная неурегулированность — вот отрицательные стороны, которые стройкомпании и инвесторы вынуждены преодолевать. Директор института «Граждансельстрой» Александр Чижевский предлагает частичное, но быстрое решение законодательной проблемы: внесение коттеджных городков в генпланы близлежащих населенных пунктов в качестве жилых массивов.

Свои способы по «размораживанию» загородного строительства предлагают столичные компании. Они переформатируют некоторые проекты бизнес-класса в многоквартирные дома, так как не имеют возможности снизить цены до уровня эконом-предложений (не позволяют вложения в строительство) или же поднять их до элитных (несоответствие расположения, инфраструктурного и социального уровня). По информации портала 3Doma.ua, об этом «заявили» 12 коттеджных городков. Правда, перед компаниями возник ряд серьезных вопросов: ввод в эксплуатацию многоквартирной застройки на земле с целевым назначением под частный дом (сейчас это юридически невозможно), а также соответствие жилья строительным нормам (неизвестно как отреагирует фундамент на дополнительную нагрузку в несколько этажей).

Меняем приоритеты — строим «эконом»
Стараясь оптимизировать свой продукт, последние несколько лет застройщики в пригородах стали отказываться от больших апартаментов. Так появилась альтернатива как городским высоткам, так и загородным коттеджам экономкласса — малоэтажные панельные и кирпичные жилые комплексы с квартирами площадью 30–40 кв. м. Такие дома компаниям выгодно строить, потому что возводятся они быстро и стоят недорого. В среднем на строительство одной секции дома в 3–5 этажей на 100 квартир уходит полтора года.

По словам замглавы совета директоров Конфедерации строителей Украины Александра Ротова, себестоимость строительства доступного жилья в пригороде минимум на 15–20% ниже, чем в спальных массивах столицы. Таким образом, загородные строители сформировали новый сегмент рынка недвижимости — «реальный эконом». Прогнозы экспертов радужные: спрос на такие многоквартирные дома высок и стабилен. По данным сайта zagorodna.com, в этом сегменте лидирует Киево-Святошинский р-н, на который приходится около 60% всех новых домов. Секрет в том, что дома здесь возводят в основном 4-5-этажные с количеством квартир от 20 до 80.

В других областях Украины строительство малоэтажек в пригороде тоже ведется, но не так активно: региональный рынок, по словам риелторов, еще «живет» за счет коттеджей. При этом повышение спроса на малометражные постройки отмечает Евгений Боярский, руководитель отдела продаж комплекса «Фреш-таун» на Одесчине. Ярким примером могут служить такие новострои области, как жилой комплекс «7 небо» (около рынка «7 км») и «Озерки» (в 10 мин. езды от города). В первом предусмотрено автономное отопление (крышные котельные), трансформаторная подстанция, охрана, парковка, магазины, офисы, аптека, кафе, детский сад, спортивные площадки, скверы, фонтаны, водоемы. Второй состоит из десяти 4-этажных домов с мансардами, огражденной благоустроенной территорией, канализацией, локальной интернет-сетью и телефонной линией. Как результат: пять очередей уже успешно сданы, с большой скоростью раскупаются квартиры в трех строящихся.

И самым оптимальным решением для загородного строительства можно назвать мультиформатные городки, рассчитанные на разный уровень комфорта и дохода. Они включают в себя коттеджи, таунхаусы, дуплексы, многоквартирные дома, а также участки под самостоятельную застройку. Это позволяет инвестору извлечь из земельного надела максимальную выгоду при минимальных сроках реализации объектов, привлекая широкий круг покупателей. При этом он поэтапно получает оборотные средства, несет меньше затрат на подведение коммуникаций, создание социальной инфраструктуры и рекламную кампанию.

Местные ресурсы
В минимизации расходов регионам помогает комплексное обеспечение строительства материалами местного производства. Себестоимость работ снижается, в частности за счет максимального сокращения транспортных расходов. Несколько лет назад европейские компании инвестировали немалые средства в ПАО «Николаевцемент» (Львовская обл.). Поэтому, по словам руководства, предприятие готово предоставлять строителям конкурентную продукцию европейского качества по вполне доступным ценам: две трети цемента реализуется в области местным застройщикам. Лесом регион тоже богат, ведь рядом Карпаты.

Крымские и одесские строители используют природный материал — ракушечник. Опыт возведения из него добротных домов накоплен веками, а популярен он стал даже в Европе. Одесская «Стройкерамика» готова поставлять на объекты своего региона миллионы штук строительного керамического кирпича по оптовой цене.

О столице и говорить не приходится — здесь средоточие самых разнообразных производителей стройматериалов. «Хочу выделить наиболее ходовой материал, пользующийся особым спросом, — плиты перекрытия и фундаментные блоки, — рассказывает Геннадий Заборный, директор одно­именного ЧП. — Мое предприятие производит их в огромном количестве. Это направление считаю очень перспективным в регионе, поскольку в других областях не такое оживленное строительство. Здесь вообще нет проблем с ресурсной базой — есть все и вся: трудяги, приезжающие со всех концов страны на заработки, а также специалисты высокого класса». Что же касается их «стоимости», то при средней заработной плате по стране в 2,5–3 тыс. грн у строителей за прошедший год она выросла почти на 30%. И сейчас, например в Киеве, по данным сайта work.ua, составляет 8 тыс. грн, в Одессе — 4–7 тыс., во Львове — до 5 тыс. грн.

Прибыль — цель, а не панацея
«Каждая гривня, вложенная в строительство жилья, дает минимум три гривни прироста ВВП, а дополнительное рабочее место в этой отрасли обеспечивает работой 5–6 сотрудников в других», — считает Анатолий Денисенко, президент компании «Авантаж». Однако для того, чтобы этот процесс был эффективным, необходим целый комплекс организационных, финансовых, законодательных инициатив, стимулирующих рост приобретения жилья населением.

В этом году отрасль должна получить 7,7 млрд грн инвестиций по программе «Доступное жилье». В связи с этим эксперты уверены: возведение пригородных домов станет еще более выгодным. Да и премьер-министр недавно обрадовал представителей отрасли, пообещав преференции для бизнеса, вкладывающего средства в строительство жилья. При этом стройкомпании, заверил Николай Азаров, смогут получить кредиты на начало работ по выгодным ставкам. Насколько действенными и популярными будут эти меры для компаний и потребителей, покажет время. И все-таки уже сейчас число жителей, готовых поменять город на пригород, с каждым годом растет. Опыт киевских, крымских, одесских и львовских застройщиков свидетельствует о том, что извечная проблема крыши над головой в Украине более чем актуальна. Но выигрывает не тот, кто гонится за сверхприбылями, а тот, кто делает жилье доступным. «Теплый дом» становится уютным тогда, когда строится с любовью и уважением к тем, кто будет в нем жить.

Анастасия Дашинская, Ольга Кущий