Стоит ли ввязываться в ипотеку?

Ставки по ипотечным кредитам все еще заоблачно высоки, а требования к заемщикам по-прежнему крайне жесткие. «Деньги» узнали, кто сейчас может оформить ипотеку и во что ему это выльется.

Перед подготовкой статьи корреспонденты «Денег» опросили всех своих знакомых и знакомых знакомых, разыскивая тех, кто хотя бы предпринимал попытки оформить ипотечный кредит в 2012 году. Найти такого человека нам не удалось. Более того, многие из тех, кому мы задавали этот вопрос, просто крутили пальцем у виска, мол, «кто ж сейчас пойдет кредит оформлять, под такие-то ставки?». Другие скептически отмечали, что даже пытаться получить ипотеку сейчас нет смысла.

Ну что ж, отчасти правы и те, и другие. Даже сами банкиры говорят, что ипотека на нынешних условиях подходит очень и очень немногим.

Вопрос о том, выдают ли займы на покупку жилья, не имеет однозначного ответа. «Мы продолжаем выдавать ипотеку. Но подходим к выбору заемщика очень селективно», – рассказал «Деньгам» председатель правления ДБ «Сбербанк России» Игорь Юшко. Требования к платежеспособности клиентов растут. По большому счету, банки сейчас готовы кредитовать лишь тех, кому эти кредиты не очень-то и нужны. Потому что заемщики, которые могут показать такой уровень дохода, вероятно, уже успели обзавестись жильем.

А вот наши подозрения о том, что ипотечные программы декларируются без реальной выдачи кредитов, банкиры решительно опровергают. «Принимать кредитные заявки и при этом заведомо выносить негативные кредитные решения, независимо от категории риска кредитной операции, по меньшей мере, нецелесообразно. Ведь существуют операционные затраты банка, которые возникают при обработке этих заявок», – объясняет начальник отдела развития продуктов Банка Кипра Роман Куспис.

Цена вопроса
На 14 марта 2012 года средний по рынку уровень эффективных ставок по ипотеке составлял 24.35% — такова была величина «Индекса КредитМаркет Ипотечный» (он рассчитывается как средняя по рынку эффективная ставка по методике НБУ, для кредита на 10 лет с 30% собственным взносом на покупку «вторички»). Но это уже результат небольшого снижения – в момент пика, 18 января 2012 года «Индекс КредитМаркет Ипотечный» составлял 25,14%. Для сравнения, еще в июне 2011-го этот показатель равнялся 19,22%.

К сожалению, банкиры не видят возможности дальнейшего удешевления ипотеки в ближайшие год-два. Так что ожидать возвращения ставок даже до уровня лета-2011 в этом году вряд ли стоит. «Стоимость ипотеки будет зависеть от уровня ликвидности банковской системы, экономической ситуации в стране и мире в целом. Но можно прогнозировать, что в ближайшее время ставки останутся примерно на том же уровне», – отмечает заместитель директора департамента розничного бизнеса Пиреус Банка в Украине Александр Гниленко.

«Деньгам» удалось найти 10 предложений, ставки по которым ниже среднего уровня (см. таблицу). Номинальная ставка по ним составляет 17–19% годовых. Плюс одноразовая комиссия – около 1%.

К слову, размер комиссионных в последнее время заметно «усох», а сами условия стали намного «чище» от разнообразных дополнительных платежей. Итого, эффективная ставка по отобранным «Деньгами» предложениям составляет 20–23% годовых.

Несмотря на отсутствие длинной гривны, сроки ипотеки практически не сократились. Большинство финучреждений готовы выдать кредиты на 15–20 лет. И лишь некоторые ограничиваются 10 годами. Отдельно стоит сказать о короткой ипотеке – на срок до 5 лет. При оформлении такого кредита можно ощутимо сэкономить на процентах – ставка снижается сразу на 1–4 п.п. Одна загвоздка: оформить ипотеку на короткий срок может себе позволить далеко не каждый. Ведь, чем короче срок кредита, тем больше оказывается ежемесячный платеж. И тем больший официальный доход должен показать заемщик.

Кому дадут?
Однако главными для покупки жилья в кредит являются даже не высокие ставки, а требования к платежеспособности заемщика. Большинство банков требуют, чтобы платеж по кредиту не превышал 50%, а то и 30–40% «белых» доходов клиента.

«Деньги» посчитали, что для оформления кредита на покупку двухкомнатной квартиры в Киеве с 50% собственным взносом, заемщик должен получать официальный доход в размере 12–15 тыс. грн. Простой поиск по сайтам с вакансиями показал, что такие «белые» оклады сейчас предлагают на должностях не ниже уровня директора филиала, главного бухгалтера, главного инженера, руководителя проекта и т.д.

Большинство банков еще в первую волну кризиса отказались от учета неофициальных доходов и продолжают придерживаться этой позиции до сих пор. «Для принятия решения мы учитываем исключительно официальные доходы заемщиков, как того требует НБУ», – рассказал «Деньгам» заместитель Председателя Правления УкрСиббанка BNP Paribas Group Константин Лежнин.

Тем не менее, все большее количество финучреждений постепенно начинают «добреть». «Клиент не всегда может документально подтвердить наличие доходов. Поэтому приходится их подтверждать косвенно. Если это физическое лицо, можно подтвердить доходы наличием каких-либо покупок, поездок. Для этого есть чеки, загранпаспорта», – рассказывает начальник управления состоятельных клиентов ПАО «Укрсоцбанк» Ольга Шостак.

«Комфорт-фактором» при принятии решения считается наличие у клиента другой недвижимости, автомобиля, депозитов, отмечает Александр Гниленко.

Чем больше взнос, тем больше шансов
Несмотря на то, что требования по минимальному собственному взносу практически не изменились за последние несколько месяцев (они по-прежнему стартуют с 20–30% стоимости объекта), выдается таких займов крайне мало.

«Сегодня авансовый взнос клиенты предпочитают платить больше, чем минимальный. Реальный минимальный аванс, с которым выдаются кредиты, составляет 40–50% стоимости жилья», – говорит Ольга Шостак.

Генеральный директор компании «Кредит Маркет» Игорь Дурицкий также отмечает данную тенденцию. «Сейчас речь не идет о полноценном ипотечном кредитовании. Это в большей степени докредитовка, когда человеку не хватает 30–50% стоимости приобретаемого жилья», – говорит он.

По данным опроса «Денег», проведенного среди банков, продолжающих кредитовать ипотеку, средняя сумма ипотечного займа сейчас составляет 15–20 тыс. долл. (120–160 тыс. грн.). Реже упоминалась сумма в 30 тыс. долл. (240 тыс. грн.). Для сравнения, в 2007 году средняя сумма ипотечного займа составляла примерно 80 тыс. долл. (400 тыс. грн. на тот момент).

Наличие весомого собственного взноса во многих случаях является решающим фактором при вынесении решения о выдаче кредита. С одной стороны, это снижает риски банка. Чем больше заемщик участвует в покупке собственными деньгами, тем больше шансов, что он не бросит платить кредит при возникновении финансовых затруднений. Именно это, кстати, и объясняет тот факт, что ставки по кредитам с 50% собственным взносом примерно на 1–2 процентных пункта (п.п) ниже, чем по аналогичным займам с 30% авансом. Ну, а если заемщик готов выложить 70–80% стоимости жилья, ставка опускается еще на 2–3 п.п.

С другой стороны, увеличение собственного взноса уменьшает сумму кредита, а значит и размер платежа, что, в свою очередь, снижает требования к официальному доходу.

Более того, некоторые банки с агрессивной рисковой политикой обещают не интересоваться уровнем доходов клиента, если он обеспечит оплату половину стоимости жилья из своего кармана. Достаточно лишь подтвердить сам факт официального трудоустройства. В частности, такие условия мы нашли у банка ВБР. Но, стоит отметить, это предложение – скорее исключение из правил, чем начало новой тенденции.

В связке с застройщиком
Банки продолжают развивать партнерские программы с застройщиками. Причем, не только со своими «карманными» компаниями, но и с независимыми игроками рынка. Постепенно начали появляться предложения, когда сразу несколько банков предлагают кредитовать покупку квартир в строящемся доме или коттеджном поселке.

Условия по кредитам на «первичку» разнятся кардинально. Эффективные ставки здесь стартуют от 13% и достигают 25–27% годовых. Именно поэтому условия партнерских программ стоит изучать намного внимательнее, чем самостоятельные предложения банкиров. Здесь намного чаще встречаются скрытые комиссии, платежи «за перевод денег», «ведение кредитного дела» и т.д. Хотя в отдельных случаях такие программы могут дать шанс хорошо сэкономить. Ведь застройщик кровно заинтересован продать квартиры, а потому в определенном смысле лоббирует интересы покупателей-заемщиков.

Кто может позволить себе ипотеку?
Цель – покупка квартиры стоимостью 640 тыс. грн. (80 тыс. долл.)
Собственный взнос – 50%
Сумма кредита – 320 тыс. грн.
Срок кредитования – 20 лет
Кредитная ставка – 18% годовых
График погашения – «классика»
Размер платежа – до 6133 грн. в месяц
Официальный доход, необходимый для получения кредита* – 12 300 грн. в месяц
*Платеж по кредиту не должен превышать 50% доходов заемщика.

Дополнительные условия:
отсутствие обязательств по другим крупным кредитам;
положительная кредитная история;
наличие платежеспособного заемщика;
возраст заемщика и поручителя 25–50 лет;
желательно без несовершеннолетних детей

Итого:
Реальный доход (для досрочного погашения за 3,5 года) – от 20 000 грн. в месяц
На погашение и обслуживание кредита направляется – 10 тыс. грн. в месяц.
Переплата за 3,5 года – 119,2 тыс. грн., около 37,3% суммы кредита

ТОП-10 лучших кредитов на покупку «вторички»*

*Минимум на 10 лет, с собственным взносом не более 50%.
**Первый год/ последующие годы плавающая ставка.

ТОП-10 лучших партнерских кредитов на покупку «первички»

*Первый год/ последующие годы плавающая ставка.
**Ежемесячная комиссия.

Резюме: «Влезать» в ипотеку сейчас имеет смысл лишь тем, кому не хватает 20–30% стоимости жилья, и в том случае, если заемщик готов рассчитаться с кредитом за 2–4 года.

Елена Буруль